È possibile trasformare il sottotetto in mansarda abitabile?

Hai un sottotetto piuttosto ampio, e vorresti farne una mansarda così da avere un locale in più? Sicuramente ti starai chiedendo se è possibile trasformare il sottotetto in mansarda abitabile. La risposta è sì, a patto di seguire le opportune regole.

Sottotetto e mansarda: quale è la differenza?

Sebbene spesso vengano confusi, sottotetto e mansarda sono due concetti diversi.

La mansarda è un locale ad uso abitativo, che richiede in genere l’utilizzo di arredi su misura in quanto il suo soffitto segue le linee del tetto: a livello legale, deve rispettare precisi requisiti così da permettere alle persone una presenza prolungata. Se a livello catastale è indicato con la sigla A/2 o A/3, allora è abitabile.

Il sottotetto è invece lo spazio che intercorre tra il tetto e il solaio, e che fa da copertura all’unità immobiliare sita all’ultimo piano dell’edificio abitativo. Caratterizzato da zone più alte e da aree d’altezza inferiore ai 10 cm, è scarsamente illuminato e non abitabile. Può però essere utilizzato come deposito (nei condomini può ospitare anche la centrale termica).

È possibile trasformare il sottotetto in mansarda?

Per trasformare il sottotetto in mansarda, e dunque in un locale abitabile, è necessario fare affidamento alle Leggi regionali per il recupero dei sottotetti.

Devi infatti verificare che il sottotetto rispetti l’altezza media e minima fissata dalla tua Regione o che – in caso contrario – sia possibile alzarlo. Inoltre, devi informarti sul rapporto aeroilluminante e il fattore Medio di Luce Diurna che la Regione richiede. Secondo la Legge italiana il primo deve essere uguale o maggiore al 2%, mentre la superficie apribile deve essere pari almeno a 1/8 della superficie calpestabile.

Molte Regioni, compresa la Lombardia, fissano a 240 cm l’altezza media del sottotetto (230 in caso di bagni, corridoi e locali di servizio). Inoltre, la quasi totalità, prevede la possibilità di aprire finestre e lucernari per l’illuminazione naturale. Il rapporto aero-illuminante (e dunque il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento) è di 1/8 a livello nazionale ma arriva a 1/6 in alcune Regioni.

In caso non si potesse contare sull’altezza minima richiesta dalla Legge, sappi che non sempre puoi alzare il tuo sottotetto: oltre la metà delle Regioni non lo permette, mentre le altre lo permettono solo in specifici casi. Altre ancora consentono di abbassare il solaio del tetto, a patto che ciò non comporti l’abbassamento del piano standard oltre i limiti fissati dalla Legge.

Per capire se è possibile trasformare il sottotetto in mansarda, dunque, la prima cosa che devi fare è consultare il tuo Comune.

Che lavori fare per trasformare il sottotetto in mansarda?

Per trasformare il sottotetto in mansarda è necessario dotarsi di tutti i permessi necessari, a seconda del tipo di ristrutturazione che deve essere fatta. Si tratta infatti di un lavoro complesso, che richiede opere di demolizione e di ricostruzione, l’installazione di un impianto di riscaldamento e di un impianto elettrico.

Gli interventi fondamentali sono due: l’adeguamento degli impianti e l’aggiunta di luce naturale. Affinché la mansarda sia abitabile è necessario che gli impianti termico, idrico ed elettrico siano a norma di Legge. Infine, se non ci sono finestre o le finestre esistenti sono troppo piccole, è necessario ingrandirle o aggiungerne altre così da rispettare i requisiti minimi e da garantire il comfort abitativo.

Quanto costa realizzare una mansarda?

I costi per trasformare il sottotetto in mansarda variano molto a seconda delle dimensioni, degli interventi da realizzare e delle finiture scelte. A livello generale, si possono considerare tra i 600 e i 1000 €/mq. Le principali voci di costo sono:

• la demolizione e la costruzione delle pareti interne;
• l’intonacatura e la pittura;
• la posa del pavimento, con eventuale rinforzo della soletta;
• la realizzazione dell’impianto elettrico e idraulico;
• l’installazione dell’impianto di riscaldamento e di raffreddamento;
• l’apertura delle finestre e la posa degli infissi;
• la realizzazione dell’eventuale bagno.

La mansarda va accatastata?

Un sottotetto non abitabile, al catasto, è indicato con la categoria C/2 (la stessa dei magazzini e degli altri depositi). Quando viene trasformato in mansarda, la sua categoria catastale deve essere modificata: la nuova categoria catastale è la A, seguendo la sottocategoria A/1, A/3, A/4 a seconda di ciò che identifica l’unità immobiliare a cui appartiene.

Nicky Argentieri

Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.

Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.

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