Quando ci si appresta a vendere o a comprare un immobile, ci si interroga su molte cose. Ad esempio, il costo del notaio e le tasse sulla casa: a quanto ammonta il primo? E quali sono le imposte da pagare, se acquisto o se vendo? Facciamo un po’ di chiarezza.
Il ruolo del notaio nella compravendita di un immobile
Nella compravendita immobiliare, il notaio svolge un ruolo fondamentale. Non solo assiste le parti coinvolte, fornendo loro tutta la consulenza di cui necessitano, ma svolge anche una funzione di pubblico ufficiale: l’atto notarile, stipulato in sua presenza e da lui siglato, certifica che i soggetti coinvolti sono comparsi davanti al notaio, hanno stipulato il contratto, reso le dichiarazioni riportate nell’atto e – infine – firmato il contratto stesso.
Professionista imparziale, nell’ambito di una compravendita immobiliare il notaio deve accertarsi che venditore e acquirente stiano agendo secondo la loro volontà e che tutto venga svolto secondo la Legge. Andrà dunque a verificare che l’immobile oggetto della compravendita sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale, e che non sia soggetto a vincoli.
L’obiettivo è la tutela assoluta e imparziale delle parti: il notaio non solo deve sottoscrivere il contratto e conservarlo, oltre che trasmetterlo ai pubblici registri, ma deve anche effettuare tutte le verifiche necessarie a consentire il passaggio di proprietà dell’immobile. Inoltre, la sua firma conferisce al contratto di mutuo titolo esecutivo: in ragione di tale fatto, il creditore può procedere con l’esecuzione forzata qualora il debitore non paghi il mutuo.
Quanto costa il notaio per l’acquisto di una prima casa
Il costo del notaio, per l’acquisto di una casa, comprende le imposte destinate all’Agenzia delle Entrate, l’onorario del notaio, le tasse per l’archiviazione del contratto e l’IVA. Ad essere determinante, per la scelta del professionista, è il suo onorario. Che, dal 2012, è regolato da apposite tabelle predisposte dal Ministero di Giustizia e poi pubblicate in Gazzetta Ufficiale:
- per compravendite da 5.000 a 25.000 €: 5,99 – 16% di 15.000 € (valore medio);
- per compravendite da 25.001 a 500.000 €: 0,653 – 5,99% di 262.500 €;
- per compravendite da 500.001,00 a 1.000.000,00 €: 0,41 – 0,653% di 750.000 €;
- per compravendite da 1.000.001 a 3.500.000 €: 0,16 – 0,41% di 2.250.000 €;
- per compravendite da 3.500.001 a 5.000.000 €: 0,12 – 1,16% di 4.250.000 €.
Tuttavia, nell’ambito delle agevolazioni per gli under 36 con ISEE inferiore a 40.000 euro, è possibile usufruire della riduzione del 50% delle spese notarili per l’acquisto prima casa.
Chi deve pagare il notaio durante la compravendita?
A stabilirlo è il Codice Civile: il notaio deve essere pagato dall’acquirente, a meno che le parti non si siano accordate per procedere diversamente. Per vendere una casa, dunque, non è di norma necessario sostenere le spese notarili. L’acquirente ovviamente avrà anche diritto alla scelta del notaio a cui affidarsi.
Come si può risparmiare sul costo del notaio?
Il primo modo per risparmiare sul costo del notaio è, per l’appunto, usufruire delle agevolazioni previste (a cominciare dall’agevolazione per gli under 36 con ISEE non superiore ai 40.000 €).
In linea generale, nel caso in cui non si potesse usufruire delle agevolazioni, è consigliabile fare più preventivi così da poterli confrontare.
Un ulteriore modo per risparmiare sui costi del notaio, per la verità sconosciuto ai più, è rappresentato dai cosiddetti “atti in serie” (previsti da un Decreto Legge del 2006). Se gli acquirenti degli appartamenti di un edificio in costruzione si rivolgono tutti allo stesso notaio, per la compravendita e/o per il contratto di mutuo, hanno diritto ad uno sconto del 30%. Questo, a patto di farne esplicita richiesta.
Le tasse che deve pagare chi acquista una prima casa
Il costo del notaio e le tasse sulla casa sono tra gli argomenti che più creano dubbi, specialmente in ragione della distinzione tra prima e seconda casa.
Quali sono le tasse da pagare, quando si acquista una prima casa? Dipende dalla tipologia di venditore.
Se si acquista da un privato, o da un’impresa che vende esente IVA, l’imposta di registro proporzionale è ridotta al 2%, mentre per l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale si pagano 50 € cadauna. Se si acquista da un’impresa, l’IVA è ridotta al 4% e le imposte (di registro, ipotecaria e catastale) ammontano a 200 € l’una. La base imponibile è il prezzo di cessione, per la vendita soggetta a IVA. Mentre, in caso di vendita non soggetta a IVA, è possibile chiedere che venga applicato il sistema prezzo-valore (Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 110).
Tuttavia, se l’acquirente è un under 36 con ISEE inferiore ai 40.000 €, oltre a risparmiare il 50% sul costo del notaio è esente dalle imposte (di registro, ipotecaria e catastale).
Le tasse che deve pagare chi acquista una seconda casa
Anche se si acquista un immobile abitativo per il quale non si chiedono le agevolazioni prima casa, è necessario fare una distinzione a seconda del venditore a cui ci si rivolge.
Acquistando da un privato, o da un soggetto esente IVA, bisogna corrispondere l’imposta ipotecaria e catastale (nella misura di 50 € l’una). L’imposta di registro ammonta al 9% del valore catastale dell’immobile, ottenuto applicando il sistema prezzo-valore. Se si acquista da un’impresa che applica l’IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono di 200 € l’una. L’IVA è invece del 10% per tutti gli immobili, purché non di lusso (per le categorie catastali A1, A8 e A9 sale al 22%).
Le tasse che deve pagare chi vende un immobile
Le tasse che deve pagare chi vende un immobile sono rappresentate dalla cosiddetta plusvalenza, applicata solo qualora la vendita avvenisse nei primi 5 anni dopo l’acquisto.
La plusvalenza, e cioè la differenza tra il prezzo a cui si vende l’immobile e il prezzo al quale l’immobile è stato acquistato, può essere soggetta a:
- tassazione ordinaria, e dunque secondo gli scaglioni IRPEF
- tassazione separata: attraverso un’apposita dichiarazione del notaio, si andrà a versare l’imposta sostitutiva del 26%.
In caso la vendita avvenga dopo cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza non è prevista.
Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.
Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.
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