Cos’è l’usufrutto immobiliare?

Quando decidi di vendere o di acquistare un immobile e ti addentri nel mercato immobiliare, è possibile incorrere nel termine usufrutto. Può capitare di non conoscere a fondo il significato del termine, i vantaggi, i costi e le possibilità che l’usufrutto può portare al proprietario e all’usufruttuario. Per capire meglio, quindi, scopriamo insieme che cos’è l’usufrutto immobiliare, come funziona, quali diritti e doveri comporta.

Cos’è l’usufrutto immobiliare

Quando parliamo di usufrutto, parliamo di un diritto di godimento regolato dall’articolo 981 del Codice Civile. L’usufrutto permette ad un soggetto, definito usufruttuario, il diritto di utilizzare un bene che è di proprietà altrui. La condizione è che venga rispettata la destinazione economica.

L’usufruttuario può quindi utilizzare la casa di proprietà di un’altra persona, ma non può modificarne la destinazione d’uso con cui è registrata al catasto. Il proprietario dell’immobile mantiene invece su di essa la nuda proprietà.

L’usufrutto è definito da alcuni limiti: la persona fisica che ne gode non può trasmettere il diritto in eredità in caso di morte. Può cedere il proprio diritto mediante atto quando ancora in vita, ma il diritto si estinguerà alla morte del primo titolare.

Usufrutto immobiliare: le tipologie

L’usufrutto può essere di diverse tipologie. Si parla di cousufrutto, quando spetta contemporaneamente a più persone e ogni soggetto diventa titolare di una quota, disponendo del bene compatibilmente con l’uso che ne devono fare gli altri cousufruttuari. Il cousufrutto si distingue dall’usufrutto congiuntivo tra più titolari, che può essere senza o con accrescimento reciproco.

Senza accrescimento, in caso di morte o rinuncia di uno dei contitolari, la sua quota di usufrutto si consoliderà a favore del nudo proprietario, che diventerà pieno proprietario per quella quota. In caso di usufrutto congiuntivo con accrescimento, in caso di morte o rinuncia di uno dei contitolari, il diritto si trasferisce agli altri usufruttuari andando ad accrescere la loro quota.

Altro caso è invece l’usufrutto successivo, nel quale il proprietario può trasferire la nuda proprietà, tenendo per sé e a vantaggio di una o più persone dopo di lui il diritto di usufrutto. Alla sua morte quindi, l’usufrutto continua a favore dei successivi: anche in questo caso, si utilizza spesso per tutelare il coniuge che non è insieme proprietario dell’immobile.

Come viene costituito l’usufrutto di una casa?

L’usufrutto immobiliare è un diritto che può essere costituito tramite:

• contratto: l’usufrutto viene costituito attraverso un accordo tra le parti. Il contratto è redatto in forma scritta come scrittura privata o, più spesso, come atto pubblico alla presenza di un notaio;
• testamento: l’usufrutto viene disposto tramite volontà testamentaria dal soggetto defunto nei confronti di un altro soggetto su un bene o su un patrimonio. Il diritto di usufrutto non si acquisisce con la successione, ma deve essere attivato tramite atto notarile;
• usucapione: in alcune situazioni definite, è la legge a riconoscere il diritto di usufrutto, come nel caso di usufrutto legale dei genitori sui beni del figlio minorenne.

Quanto costa fare un atto di usufrutto?

La procedura di donazione di un immobile con riserva di usufrutto è costituita da costi vivi, quali i costi del notaio di solito a carico del donante, e dai costi delle imposte dirette sulla donazione della nuda proprietà. Vediamo quindi nel dettaglio quali sono i costi da sostenere.

Usufrutto, il costo del notaio

Quando si effettua una donazione di immobile con riserva di usufrutto, il costo del notaio varia in base al valore degli immobili trasferiti. Per calcolare è necessario considerare la rendita catastale dell’immobile o degli immobili, addizionare il 5% del valore della rendita catastale e moltiplicare il risultato per un coefficiente legato alla categoria dell’immobile.

Se si considera una prima casa, si moltiplica per 110, mentre in caso di seconda casa si moltiplica per 120. Il risultato rappresenta il valore dell’immobile, sul quale il notaio può calcolare la parcella dovuta che ritiene più adeguata. La parcella si modifica anche se la donazione non riguarda l’intero immobile, ma solo la nuda proprietà.

Usufrutto, il costo delle imposte indirette

Quando si avvia una procedura di donazione con riserva di usufrutto, bisogna considerare anche il costo delle imposte indirette e di cui il donante deve farsi carico. Si tratta in particolare di imposta ipotecaria, imposta catastale e imposta di registro.

• Se il passaggio di beni avviene tra genitori e figli non sono dovute imposte sotto un importo complessivo di donazione di un milione di euro;
• se la donazione avviene tra coniugi o parenti in linea retta, si applica l’aliquota del 4% sulla parte di valore dell’immobile che supera 1 milione di euro;
• in caso di donazione tra fratelli e sorelle, si applica l’aliquota del 6% sulla parte di valore dell’immobile che supera 100 mila euro;
• se la donazione avviene tra cugini, nipoti, tra un coniuge e i genitori, tra fratelli dell’altro coniuge, si applica l’aliquota del 6% senza franchigia;
• se la donazione avviene tra soggetti diversi, l’aliquota sale all’8% e non si considera franchigia di valore dell’immobile.

L’imposta ipotecaria si calcola considerando il 2% del valore catastale della nuda proprietà, ma se per il beneficiario rappresenta la prima casa, l’imposta è sempre pari a 200 euro. L’imposta catastale corrisponde all’1% del valore catastale della nuda proprietà, ma è pari a 200 euro se per il beneficiario rappresenta la prima casa.

Quanto vale l’usufrutto di una casa?

Se si desidera cedere il diritto di usufrutto, è possibile calcolare il valore dell’usufrutto relativo ad un immobile. Per farlo, è necessario moltiplicare il valore dell’intera proprietà dell’immobile per la percentuale di tasso di interesse legale in vigore, così da ottenere la rendita annua dell’immobile.

Il risultato quindi si moltiplica per un coefficiente presente all’interno di una tabella e rappresentativo dell’età anagrafica di chi cede la nuda proprietà. Il risultato che si ottiene è il valore finale dell’usufrutto, che sottratto al valore dell’intera proprietà dell’immobile, permette di calcolare il valore della sola nuda proprietà.

Che differenza c’è tra proprietario e usufruttuario?

Quando si parla di usufrutto, è bene chiarire la differenza tra proprietario ed usufruttuario. Il proprietario che offre in usufrutto un proprio immobile mantiene la nuda proprietà, ovvero rimane proprietario dell’immobile, ma ne trasferisce il possesso ad un altro soggetto, definito usufruttuario.

Il proprietario può decidere di vendere la nuda proprietà dell’immobile, senza agire però sul diritto di usufrutto, che terminerà solo alla scadenza. Spetta al proprietario il pagamento delle spese straordinarie previste dal condominio, necessarie per la manutenzione della casa e, in generale, il pagamento delle imposte che gravano sulla nuda proprietà.

L’usufruttuario possiede l’abitazione e il diritto di trarne ogni utilità, senza cambiarne però destinazione economica. L’usufruttuario può cedere il diritto ad un terzo soggetto notificando l’atto al proprietario, può dare l’immobile in affitto ad altre persone e costituire un’ipoteca sull’usufrutto dell’immobile.

L’usufruttuario ha il dovere di utilizzare l’abitazione con i mobili in esso contenuti prestando garanzia, farsi carico delle spese di amministrazione e ordinaria manutenzione, così come delle imposte sul reddito e delle spese condominiali ordinarie.

Allo stesso modo, il pagamento dell’IMU è a carico dell’usufruttuario, a meno che per quest’ultimo l’iimobile non rappresenti prima casa.

Chi ha l’usufrutto può vendere la casa?

Il proprietario dell’immobile è l’unico soggetto che può vendere casa, mentre l’usufruttuario gode solamente del diritto di cessione dell’usufrutto, che resterà attivo per tutta la vita del primo usufruttuario. Se l’immobile viene venduto, il nuovo acquirente deve comunque rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza dello stesso, senza poter quindi utilizzare la casa.

Solo l’usufrutto è pignorabile, mentre non lo è la nuda proprietà: ciò significa che un creditore può sottoporre a pignoramento e vendere all’asta solamente il diritto di usufrutto dell’immobile. Chi lo acquisterà potrà godere dell’immobile fino alla scadenza originaria dell’usufrutto.

Quanti anni dura l’usufrutto di una casa?

L’usufrutto può avere durate differenti a seconda dell’immobile che si considera. In caso di immobile per fini abitativi, è possibile concedere il diritto di usufrutto per gli anni che si desiderano. Il nudo proprietario riacquista l’intera proprietà dell’immobile al termine definito.

Se il termine non viene specificato, l’usufrutto dura fino alla morte dell’usufruttuario e i diritti non vengono trasmessi agli eredi In caso di usufrutto per locali commerciali, può durare fino ad un massimo di 30 anni, a meno che:

• non venga specificato un termine precedente;
• il diritto non venga esercitato per 20 anni;
• non siano presenti gravi abusi del diritto da parte dell’usufruttuario.

Se l’usufrutto è concesso a più persone, il diritto viene suddiviso tra i superstiti in caso di decesso di uno degli usufruttuari e di usufrutto congiunto.

Come si fa a togliere l’usufrutto da un immobile?

Per togliere l’usufrutto ad un immobile, è necessario attendere la scadenza dello stesso, che può essere specificata in sede di atto o che può coincidere con il decesso dell’usufruttuario. L’usufrutto ha termine anche quando il titolare decide di rinunciarvi, comunicando la decisione al nudo proprietario con atto scritto e trascritto nei registri immobiliari. La rinuncia è totale e riguarda l’intero immobile, non solo una parte di esso.

Il decesso del nudo proprietario di un immobile non comporta la perdita di usufrutto da parte del soggetto che ne sta godendo e gli eredi del proprietario potranno accedere solamente alla nuda proprietà dell’immobile. Il diritto di usufrutto termina però se non l’usufruttuario non utilizza l’immobile per almeno 20 anni e se non adempie ai doveri che sono propri dell’usufruttuario, venendo meno alla garanzia di cura e mantenimento che l’usufruttuario deve avere nei confronti dell’immobile.

L’usufrutto può poi avere termine nel momento in cui il soggetto che ne beneficia decide di diventare proprietario di tutto l’immobile, attraverso un contratto di compravendita diretto al proprietario o agli eredi dello stesso.

Nicky Argentieri

Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.

Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.

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