La guida completa su come calcolare il valore di un immobile

Per i non addetti ai lavori, valutare un immobile è complicato. Quando si deve vendere casa, infatti, subentra una componente psicologica che impedisce di formulare una corretta valutazione. A quella casa potremmo essere molto legati, e tendere quindi a valutarla molto più del suo effettivo valore.

Oppure potrebbe riportarci alla mente brutti ricordi, col rischio di svenderla. Quando invece una casa la si vuole acquistare, il dubbio c’è sempre: non è forse star sovrastimata? O, al contrario, un prezzo apparentemente basso nasconde una truffa?

Vediamo dunque insieme cos’è e come si calcola il valore di un immobile.

Cos’è il valore di un immobile

Prima di analizzare come si calcola il valore di un immobile è necessario fare una precisione: valore di mercato e valore catastale sono due cose diverse.

Il valore catastale è infatti il valore fiscale, sulla cui base vengono calcolate le imposte di reddito, ipotecaria e catastale, l’imposta di successione e l’imposta di donazione. Inoltre, è la base imponibile per il calcolo dell’IMU. Per calcolarlo, si moltiplica la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente previsto dalla Legge per la sua categoria catastale d’appartenenza.

Il valore di mercato è, invece, il prezzo a cui l’immobile viene venduto in funzione delle sue caratteristiche, della sua superficie e delle sue condizioni.

Come si calcola il valore di un immobile

Il valore di mercato viene calcolato sulla base di una ben precisa formula:

superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito

Come si calcola la superficie commerciale? Da non confondere con la superficie calpestabile, è data dalla somma tra le superfici coperte calpestabili e non calpestabili (inclusi dunque muri interni ed esterni) e le superfici scoperte (terrazze, giardini, balconi, pertinenze).

Nello specifico:

• le superfici calpestabili devono essere considerate al 100%
• i muri perimetrali contano al 100%, fino ad uno spessore di 40 cm (se sono in comune con altre unità immobiliare bisogna considerare solo 20 cm)
• la superficie della mansarda va considerata per l’80%, a patto che abbia un’altezza media ponderale di 240 cm, con il punto più basso di almeno 150 cm (in questo caso la mansarda viene considerata abitabile). Se l’altezza è inferiore, bisogna considerare solo il 40%.
• la superficie del soppalco situato nel sottotetto va considerata per l’80%, a patto che abbia un’altezza media ponderale di 240 cm, con il punto più basso di almeno 150 cm (in questo caso il soppalco viene considerato abitabile). Diverso è se il soppalco di trova a piano terra, in questo caso l’altezza per essere abitabile deve essere 270 cm. 
• la veranda va considerata per il 35% della superficie
• le taverne contano al 50%
• balconi vanno considerati al 35% fino a 25 mq (delle superfici che eccedono bisogna considerare il 10%)
• i lastrici solari vengono conteggiati al 20% fino a 25 mq (delle superfici che eccedono bisogna considerare il 5%)
• terrazzi, logge e portici vanno considerati al 25% fino a 25 mq (delle superfici che eccedono bisogna considerare il 10%)
• dei cortili bisogna considerare il 10% della superficie fino a 25 mq (delle superfici che eccedono bisogna considerare il 5%)
• dei giardini il 10% fino a 100 mq (delle superfici che eccedono bisogna considerare il 5%)
• di cantine e soffitte bisogna considerare il 20% della superficie (purché l’altezza minima non superi 150 cm)
• garage contano per il 45-50% in base alla tipologia e dov’è ubicato
• il posto auto va conteggiato al 20%, anche se solitamente viene calcolato a corpo

Cosa di intende per altezza media ponderale? Si tratta di quel dato chesi ottiene dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi 1.50 metri per la superficie relativa.

Il valore al metro quadro dipende dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio. Si basa dunque sulla zona in cui l’immobile è sito, prendendo in considerazione il valore all’atto di compravendita.

Infine, i coefficienti di merito:

Contano poi gli anni dell’edificio, ma solo nei seguenti casi:

• edificio di 1-20 anni in condizioni scadenti (-5%)
• edificio dai 20 anni in su in ottime condizioni (+5%) o in condizioni scadenti (-10%)

Perché è importante calcolare il valore di un immobile

Calcolare il valore di un immobile è fondamentale per capire a quale prezzo metterlo sul mercato: una stima errata, in eccesso come in difetto, può avere conseguenze poco piacevoli.

Sopravvalutare un immobile rende pressoché impossibile la sua vendita, il che può impedire di realizzare i propri sogni. Basti pensare al caso in cui si decida di vendere il proprio immobile perché innamorati di un’altra unità immobiliare: si rischia di veder sfumare l’occasione (e l’affare). Sottostimarlo, invece, vuol dire perderci dei soldi: in oltre il 60% dei casi, il prezzo di vendita delle case subisce una riduzione del 5-20%. Se già il prezzo di partenza è molto basso, si rischia di rimetterci davvero molto.

È possibile calcolare online il valore del tuo immobile

Esistono diversi strumenti online per calcolare il valore del tuo immobile, in modo del tutto gratuito oppure previa registrazione. Ovviamente si tratta di valutazioni poco veritiere e approssimative, fatte senza conoscere l’immobile, la zona un cui è ubicato e tutta una serie di parametri che vengono tenuti in considerazione ai fini di una corretta valutazione commerciale.

Per questo il fai da te è assolutamente sconsigliato. È sempre bene affidarsi ad un professionista con anni di esperienza, che sappia fare una stima precisa, che conosca il mercato e che, eventualmente, possa poi anche prendersi cura della vendita della tua unità.

Nicky Argentieri

Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.

Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.

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