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Che cosa sono le pertinenze dell’abitazione principale?

Di

Nicky Argentieri

Pubblicato in Blog Su Maggio 19, 2023

Quando si parla di pertinenze dell’abitazione principale, si fa riferimento a quegli spazi e a quelle strutture che sono funzionalmente collegati all’abitazione principale, e che arricchiscono o completano la sua fruibilità.

Esempi comuni di pertinenze includono garage, cantine, terrazzi, giardini, cortili, balconi o qualsiasi altra area o struttura che sia fisicamente connessa o strettamente associata all’abitazione principale.

Ma quali sono, di preciso, e perché sono importanti?

Quali sono le pertinenze dell’abitazione principale

La definizione di pertinenze è contenuta nell’articolo 817 del Codice Civile, che recita:

“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.  La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Le caratteristiche fondamentali di una pertinenza sono dunque la durevolezza della destinazione e la volontà, da parte del proprietario, di porre quello spazio in una rapporto di strumentalità funzionale rispetto all’abitazione.

Per essere tali, le pertinenze devono rientrare nella categoria catastale:

  • C/2: magazzini, cantine, soffitti, solai;
  • C/6: autorimesse, posti auto, stalle, scuderie;
  • C/7: tettoie.

Tipicamente, un’abitazione può contare sulle seguenti pertinenze:

  • garage o posto auto: spazi dedicati al parcheggio di veicoli, sia coperti che scoperti, purché situati nelle immediate vicinanze dell’abitazione principale;
  • cantina o deposito: locali adibiti a magazzino o conservazione di beni, come ad esempio deposito di attrezzi, vini o altro, collegati all’abitazione principali o siti nelle immediate vicinanze;
  • terrazzo, balcone o veranda: spazi all’aperto annessi all’abitazione principale e direttamente accessibili da essa;
  • giardino o cortile: aree esterne di pertinenza dell’abitazione principale, comprese le eventuali strutture come pergolati o gazebo, che sono adibite a uso privato o esclusivo della famiglia che abita nell’abitazione principale.

Che cos’è il vincolo pertinenziale

Parlando di pertinenze, un concetto fondamentale è quello del vincolo pertinenziale.

Il vincolo pertinenziale limita l’utilizzo o la destinazione di una pertinenza in modo che sia strettamente correlata all’immobile principale e alle sue funzioni. Ad esempio, un vincolo pertinenziale potrebbe prevedere che una cantina di un edificio residenziale debba essere utilizzata esclusivamente per scopi di deposito o che un garage debba essere destinato al parcheggio di veicoli.

Affinché il vincolo pertinenziale possa esistere, sono necessari due requisiti:

  • elemento oggettivo: l’avente diritto deve avere l’effettiva volontà di creare il vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra i due beni;
  • elemento soggettivo: la pertinenza deve essere al servizio o in abbellimento dell’abitazione principale.

Perché è importante conoscere le pertinenze dell’abitazione principale?

Conoscere le pertinenze è importante, perché hanno un certo peso nel calcolo delle imposte: sebbene siano escluse dal pagamento dell’IMU nella misura massima di una unità pertinenziale per abitazione (es. se si hanno due cantine, solo una sarà esente dall’IMU), sono soggette a specifiche normative e vengono calcolate nella determinazione della TARI (tassa sui rifiuti).

Inoltre, possono accrescere il valore di un immobile in caso di vendita.

Ciò che più conta è però la normativa a cui sono assoggettate: ad esempio, alcune pertinenze potrebbero avere limitazioni d’uso, come l’obbligo di utilizzo esclusivo per scopi residenziali o di non trasformarle in unità abitative indipendenti.

Come si vende una pertinenza dell’abitazione

Di norma, le pertinenze seguono il “destino” dell’abitazione: quando si mette in vendita la casa, si mettono in vendita anche le pertinenze. Tuttavia, possono anche essere vendute separatamente se nell’accordo di compravendita viene specificato (a differenza degli accessori, che possono essere venduti solamente insieme all’abitazione).

La vendita di una pertinenza è a tutti gli effetti una compravendita. Pertanto, il venditore è tenuto a fornire la planimetria catastale, l’atto di acquisto, i documenti d’identità e i provvedimenti edilizi approvati dal momento in cui è entrato in possesso della pertinenza.

Quali sono le differenze tra pertinenze e accessori dell’abitazione principale?

Spesso confusi, pertinenze e accessori dell’abitazione principale.

Le pertinenze sono parti o aree che sono considerate complementari all’abitazione principale, e includono spazi o strutture strettamente collegate all’abitazione principale e che servono a completare o arricchire la sua fruibilità. Alcuni esempi sono garage, cantine, terrazzi, giardini, cortili e balconi. Le pertinenze devono essere funzionalmente integrate all’abitazione principale e utilizzate come strumento per il godimento dell’abitazione stessa.

Gli accessori, invece, si riferiscono a elementi o impianti che contribuiscono al comfort o all’efficienza dell’abitazione principale. Gli accessori possono essere considerati parte integrante dell’immobile e includono, ad esempio, impianti di riscaldamento, climatizzazione, impianti idraulici, impianti elettrici, ascensori e scale. Questi elementi sono essenziali per il corretto funzionamento dell’abitazione principale, ma differiscono dalle pertinenze perché non sono spazi o strutture fisiche separate, ma piuttosto componenti interni o impianti dell’edificio.

A confermarlo è stata la Corte di Cassazione con l’ordinanza 28613/2022: le pertinenze sono le cose dotate di autonomia che il proprietario ha destinato durevolmente al servizio o all’ornamento di un’altra cosa; gli accessori sono le cose che costituiscono parti integranti o incorporate nella cosa principale.

Nicky Argentieri

Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.

Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.

Per qualsiasi cosa non esitare a commentare e se ti è piaciuto l’articolo condividilo!

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