Quando si prende la decisione importante di acquistare un immobile, è bene avere ben chiaro il funzionamento di questo processo e, soprattutto, quali sono le varie parti che compongono la compravendita.
Il preliminare di compravendita, anche chiamato compromesso immobiliare è un’integrazione della proposta d’acquisto, un componente fondamentale dell’iter che porta un potenziale acquirente a diventare proprietario di un immobile a tutti gli effetti.
Cos’è e a cosa serve il compromesso o preliminare immobiliare?
Il preliminare di compravendita è un vincolo contrattuale che integra la proposta d’acquisto immobiliare nel momento in cui quest’ultima viene accettata dal venditore dell’immobile.
Con il preliminare di vendita immobiliare il potenziale acquirente non diventa ancora il nuovo proprietario dell’immobile, ma le parti si impegnano a proseguire formalmente nella compravendita dell’immobile: quindi, il venditore si impegna a vendere e il proponente ad acquistare.
Che documenti servono per il preliminare o compromesso immobiliare?
Per formalizzare un preliminare di vendita, o compromesso immobiliare, servono tutta una serie di documenti riguardanti la casa e le persone coinvolte nella compravendita.
È molto probabile che la maggior parte di questi documenti vengano richiesti già in fase di proposta d’acquisto immobiliare, ma ricordare quali sono può essere sempre utile:
I documenti per il preliminare di vendita: la casa
- Le planimetrie catastali;
- l’atto di provenienza;
- l’Attestato di prestazione energetica dell’immobile;
- la documentazione condominiale, nel caso in cui la casa fosse situata in un condominio;
I documenti per il preliminare di vendita: le persone
- Documenti d’identità in corso di validità;
- codici fiscali;
Quanti soldi si danno al compromesso immobiliare?
Non esiste una legge, ma per uso e consuetudine la caparra confirmatoria da sommarsi a quella già versata in fase di proposta d’acquisto dovrebbe corrispondere al 10-15% del valore totale della compravendita.
Facciamo un esempio concreto:
Un giusto acconto da versare per la proposta d’acquisto di un immobile dal costo di 180 mila euro potrebbe andare dai 3 ai 5 mila euro.
Al compromesso si versa un’integrazione dai 15 ai 20 mila euro per cui la caparra confirmatoria totale varia dai 18 ai 25 mila euro.
È obbligatoria la registrazione del contratto preliminare?
Sì, la registrazione del preliminare di compravendita o compromesso immobiliare è obbligatoria. Questa registrazione deve avvenire entro 20 giorni dalla stipula della stessa ed entro 30 giorni nel caso in cui il documento venga stipulato alla presenza di un notaio.
La registrazione è soggetta a:
- imposta di registro fissa (cioè che non varia a seconda del valore dell’immobile) di 200€;
- imposta di registro che corrisponde allo 0,5% della caparra e al 3% dell’acconto;
- marca da bollo da 16€ per ogni 100 righe (4 facciate) di documento;
- marca da bollo da 16€ per ogni allegato scritto presente nel documento.
- Marca da bollo da 1€ per ogni allegato grafico.
Chi paga le spese di registrazione del compromesso o preliminare immobiliare?
Di norma, le spese di registrazione del preliminare di vendita spettano a chi sta acquistando l’immobile, a meno che venditore e acquirente non si accordino diversamente.
La legge è molto chiara in merito: queste spese ricadono su chi compra. Tuttavia, accade a volte che le due parti decidano di dividere le spese a metà, ad esempio per quanto riguarda le imposte e le marche da bollo, eccezione fatta per le percentuali sulla caparra e sull’acconto, che spettano comunque all’acquirente.
Quanto tempo deve passare tra compromesso immobiliare e rogito?
Non è per nulla facile definire in anticipo il tempo che separa il compromesso immobiliare dal momento effettivo del rogito, perché ogni situazione di compravendita è a sé.
Se possiamo legittimamente ipotizzare che i tempi di proposta d’acquisto e preliminare di vendita siano relativamente brevi, la distanza temporale tra il compromesso e il rogito non è semplice da quantificare, visto che non è regolamentata per legge.
In genere, trascorre un minimo di 2-3 mesi, ma questo non è lo standard per tutti ed è proprio durante il preliminare di vendita che si stabilisce con maggiore chiarezza quanto sarà lungo questo periodo di attesa e quando avverrà il rogito.
Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.
Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.
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