La compravendita di una casa comporta tutta una serie di passaggi burocratici da rispettare, per assicurarsi di compiere un acquisto lecito e sicuro.
Il primo e più importante è senza dubbio la proposta d’acquisto immobiliare, che sancisce a tutti gli effetti l’avvio delle trattative tra acquirente e venditore: scopriamo insieme di che cosa si tratta e come funziona.
Che cos’è la proposta d’acquisto immobiliare?
Con il termine “proposta di acquisto immobiliare” si fa riferimento a un documento con cui chi desidera acquistare un determinato immobile avanza una proposta pecuniaria irrevocabile al proprietario della casa.
In questa fase il rapporto tra acquirenti e proprietari non è “esclusivo”: infatti, il proprietario dell’immobile in questione può valutare anche altre offerte d’acquisto ed è libero di declinare la proposta ricevuta, come anche di accettarla o di formulare una controproposta.
Durante la proposta d’acquisto immobiliare ad affrontare un impegno maggiore è senza dubbio il potenziale acquirente, che si ritrova in genere a versare un acconto per avvalorare la sua proposta.
Attenzione: la proposta d’acquisto immobiliare diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare di compravendita nel momento in cui il venditore accetta la proposta.
Come si fa l’offerta per l’acquisto di una casa?
In genere la proposta d’acquisto immobiliare viene redatta all’interno di un modulo prestampato e fornito al proponente dall’agenzia immobiliare. Si richiede a chi desidera acquistare di correlare la proposta con il versamento di una somma di denaro valida come acconto.
Ecco quali sono gli elementi e i documenti rilevanti all’interno della proposta d’acquisto:
- I dati anagrafici e giuridici del potenziale acquirente, come anche dei proprietari;
- i dati sull’immobile in questione, comprensivi di indirizzo, dati catastali, planimetria e A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica);
- il prezzo proposto per l’acquisto e le modalità di pagamento;
- il periodo di validità dell’offerta e un’indicazione di data per finalizzare l’acquisto dell’immobile tramite il rogito;
- acconto erogato durante la proposta d’acquisto;
- la presenza dell’agenzia immobiliare e il compenso di quest’ultima;
- eventuali informazioni utili da sapere, in merito per esempio a ipoteche o vincoli d’acquisto legati all’accettazione del mutuo.
Prima di procedere con l’offerta per una casa, è fondamentale avere ben chiaro quali sono i documenti da richiedere per la proposta d’acquisto immobiliare. In sintesi, sono:
- l’atto di provenienza dell’immobile;
- la planimetria catastale della casa;
- certificato di prestazione energetica;
- nel caso l’immobile fosse situato in un condominio, anche il regolamento, l’ultimo verbale di assemblea e il resoconto delle spese condominiali;
È durante questi passaggi così delicati e burocratici che la presenza di una buona agenzia immobiliare si conferma decisiva e rilevante: poter beneficiare dell’aiuto di un professionista nella redazione di un documento di questo tipo genera tanto sollievo, quanta sicurezza.
Se lo si ritiene utile, si può anche richiedere la presenza di un notaio: anche in questo caso, l’agente immobiliare di riferimento potrà fornire consigli e indicazioni sul professionista da convocare.
Quanto versare alla proposta di acquisto immobiliare per la casa?
Innanzi tutto bisogna dire che il versamento effettuato a titolo di acconto al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, diventa automaticamente caparra confirmatoria nel momento in cui la proposta viene accettata del venditore.
La caparra è una garanzia che l’acquirente propone al proprietario durante l’offerta d’acquisto immobiliare. In genere si tratta di una somma di denaro non particolarmente elevata, che ricopre all’incirca il 2-3% del valore totale dell’immobile che si desidera acquistare.
Facciamo un esempio concreto: un giusto acconto da versare per la proposta d’acquisto di un immobile dal costo di 180 mila euro potrebbe andare dai 3 ai 5 mila euro. Nel caso in cui la proposta d’acquisto immobiliare non andasse a buon fine, l’acconto verrà restituito al proponente.
Differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale
Vale la pena definire anche la differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale. In entrambi i casi, quando la proposta d’acquisto viene accettata, se l’acquirente si tira indietro la caparra rimane al venditore e se a tirarsi indietro è il venditore, l’acquirente può richiedere fino al doppio della caparra versata.
La differenza sta nel fatto che nel caso della caparra confirmatoria, qualora una delle due parti non rispetti il contratto, la parte adempiente può richiedere al giudice l’esecuzione in forma specifica del contratto, oppure la risoluzione di quest’ultimo per inadempimento della controparte ed il risarcimento del danno.
Nel caso della caparra penitenziale invece, non sarà possibile può richiedere l’esecuzione del contratto al giudice, ma ci si limiterà al corrispettivo in denaro, ovvero la perdita della caparra nel caso sia il proponente a non rispettare l’accordo e il doppio della caparra qualora sia la parte venditrice.
La proposta d’acquisto può essere subordinata all’accettazione del mutuo?
La risposta a questa domanda è sì. Può capitare di ritrovarsi a fare una proposta d’acquisto immobiliaresenza avere ancora la certezza di ottenere un mutuo dalla propria banca.
Ecco perché, durante la ricerca o la compravendita di una casa, è consigliato avviare un’analisi di fattibilità per l’ottenimento di un mutuo. Così facendo, potrete avere un’idea più definita del budget a disposizione per l’acquisto dell’immobile desiderato, accorciando i tempi ed evitando intoppi burocratici.
Nel caso in cui questo non sia ancora stato fatto, ecco che a correre in nostro aiuto è la proposta d’acquisto subordinata al mutuo. Basterà parlarne con la propria agenzia immobiliare e ricordarsi di aggiungere nel documento un’esplicita clausola sospensiva che consenta al proponente una maggiore tranquillità nel caso in cui il mutuo richiesto non venga accettato.
Si tratta di una scelta saggia, che non solo libera il proponente dall’obbligo di sostenere spese impossibili, ma anche il venditore dall’ingombro di cause legali da intentare.
Cosa succede dopo la proposta di acquisto immobiliare?
Dopo la proposta d’acquisto immobiliare possono presentarsi tre scenari:
- la proposta viene accettata dal proprietario;
- la proposta viene rifiutata;
- la proposta viene rivista con una controproposta.
Nel felice caso in cui la proposta d’acquisto venisse accettata, al venditore sarà richiesto di ufficializzare l’accordo con la sua firma ed entrambe le parti saranno vincolate al contenuto della proposta.
Da qui si procederà all’elaborazione di un preliminare di compravendita e poi al rogito finale.
E se il proprietario, invece, rifiutasse la proposta d’acquisto? Il percorso per acquistare quello specifico immobile potrebbe farsi più accidentato, ma non impossibile: l’anticipo viene immediatamente restituito al proponente, che ha comunque il diritto di avanzare una nuova proposta, se lo desidera.
Può anche succedere che il proprietario provi a rilanciare con una controproposta. Anzi, si tratta del caso più frequente: è raro che acquirente e venditore si trovino subito d’accordo ed è normale prevedere un minimo di trattativa. Anche in questo caso, la figura dell’agente immobiliare assume una grandissima importanza: è proprio durante le trattative che l’agente sfodera le sue capacità consulenziali e assiste al meglio entrambe le parti nel raggiungimento di un accordo soddisfacente.
Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.
Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.
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