Che si decida di acquistare una nuova casa o vendere il proprio immobile, prima o poi ci si confronta con il momento della compravendita. A sancire il passaggio di proprietà della casa, da chi vende a chi acquista, è il rogito, un atto notarile o atto pubblico di vendita che formalizza il passaggio e il prezzo che l’acquirente ha pagato per l’immobile. Scopriamo dunque più nel dettaglio che cos’è il rogito immobiliare e come va affrontato.
Che cos’è il rogito immobiliare
Elemento chiave della compravendita di un immobile, il rogito immobiliare, anche chiamato rogito notarile, è il documento redatto e firmato dal notaio, che sancisce legalmente e formalmente il passaggio di proprietà di un immobile (si può trattare di una casa, di un locale ad uso commerciale o industriale, di un box o di un terreno).
Il rogito per l’acquisto di una casa si divide in rogito prima casa, se ha per oggetto l’abitazione principale, e rogito seconda casa negli altri casi.
Il rogito immobiliare ha lo scopo di formalizzare il passaggio di proprietà dell’immobile in vendita: i contraenti si sono già in precedenza accordati sul prezzo di acquisto, che viene quindi inserito nel documento per tenerne traccia ufficiale.
Essendo un documento legale, il rogito può essere redatto esclusivamente dal notaio, che non si occupa solo della sua scrittura: legge in presenza delle parti contraenti, venditore e compratore, l’intero contratto.
Il notaio si occupa anche di spiegare i passaggi cruciali e controllare la regolarità dei documenti richiesti e presentati dai contraenti. Spetta sempre a lui sancire anche la regolarità della transazione di vendita: senza rogito, il passaggio di proprietà non sarebbe formale e valido legalmente.
La differenza tra rogito e atto di vendita
Quando ci si ritrova a vendere o acquistare casa, spesso si sente parlare di atto di vendita come di un documento diverso rispetto al rogito. In realtà, rogito è sinonimo di atto e il rogito notarile può anche essere definito atto notarile o atto di vendita.
Qualsiasi nome si decida di utilizzare, il documento ha sempre lo stesso scopo e cioè sancire legalmente e formalmente il passaggio di proprietà di un immobile di qualsiasi natura.
Per poter infatti registrare correttamente un cambio di proprietà di un immobile, non basta un semplice accordo tra le parti o una stretta di mano. La scrittura privata stessa è insufficiente, se non viene poi autenticata dal notaio.
È quindi esclusivamente il passaggio attraverso l’ufficio del notaio che permette di produrre documenti che possono essere trascritti nei Registri immobiliari e che possono essere resi opponibili ai terzi.
Ciò significa che se in seguito ad una scrittura privata, chi vende decide di procedere con una scrittura di compravendita con una terza parte, la scrittura privata non è opponibile e non ha valore legale.
Al contrario, se la scrittura privata viene autenticata o viene effettuato un atto notarile, quando il venditore vuole procedere a rivendere lo stesso bene ad un terzo individuo, risulta valida la trascrizione del rogito precedente.
La differenza tra rogito e compromesso di vendita
Il rogito può essere descritto come l’atto che pone fine al processo di vendita o acquisto di un immobile, che sia una casa, un garage, un locale ad uso commerciale, industriale o un terreno.
Differente dal rogito è invece il compromesso di vendita: si tratta di un contratto preliminare, che sancisce l’impegno delle parti contraenti a rispettare la volontà di vendita e acquisto della casa. Il documento ha validità giuridica, ma si tratta di un accordo preventivo, che ha l’obiettivo di tutelare chi vende e chi acquista durante le settimane che possono intercorrere tra l’accordo preliminare e il vero e proprio rogito notarile e che sono necessarie per concludere le pratiche burocratiche.
All’interno del compromesso di vendita sono presenti informazioni come il valore dell’immobile e i dati dei contraenti. Il contenuto e il diverso valore legale non sono le uniche differenze tra rogito e compromesso. Il secondo infatti non deve essere redatto da notaio, ma costituisce un documento firmato tra le parti e spesso viene scritto e firmato in presenza di mediatori immobiliari professionisti.
Cosa avviene al rogito immobiliare
Grazie alla documentazione fornita nelle settimane precedenti, il notaio struttura il documento di rogito, che verrà letto e firmato il giorno della stipula. Il giorno dell’atto devono presenziare le parti contraenti, ai quali il notaio espone in primo luogo quanto è scritto sul contratto e quali sono gli effetti della firma dell’atto, rispondendo a eventuali dubbi.
Una volta chiarite le domande, il notaio procede alla lettura a voce alta dell’atto, procedura richiesta dalla legge notarile e non evitabile. Durante la lettura, si deve prestare attenzione all’esattezza dei dati personali dei contraenti, dal codice fiscale agli indirizzi di residenza. È in questo momento infatti che si può procedere a eventuali modifiche in caso di inesattezze.
Il notaio mostra quindi gli allegati dell’atto legati alle specifiche dell’immobile oggetto di contratto, a partire dalla planimetria, dello stato catastale o del rogito prima casa. Sempre durante il giorno del rogito, avviene il pagamento dell’immobile tra le parti contraenti. Chi acquista versa il prezzo di acquisto di fronte al notaio, che ne certifica l’esattezza e il valore legale.
Il pagamento deve avvenire attraverso il mezzo già concordato in precedenza: può trattarsi di assegno circolare o bonifico urgente a seconda delle preferenze delle parti in causa. In questa fase, il notaio ha anche il dovere di far firmare una documentazione ai contraenti per la disciplina sull’antiriciclaggio.
Ha quindi poi luogo il momento chiave del rogito casa, ovvero la sottoscrizione dell’atto attraverso la firma in calce e a margine di ogni foglio dello stesso. Infine, è il notaio a firmare e porre il sigillo sull’intera documentazione, certificandone la completezza e validità.
La procedura si conclude con il pagamento al notaio da parte dell’acquirente. Il notaio quindi consegna l’atto in segreteria, in modo da procedere alla registrazione e all’apposizione del numero di repertorio e di raccolta, che ogni atto di rogito deve avere.
Chi deve essere presente durante il rogito immobiliare
Durante il rogito immobiliare non possono mancare le parti contraenti, ovvero chi vende l’immobile e chi ha scelto di acquistarlo. Solo in presenza di entrambi, o di procuratori che ne sostituiscano ufficialmente la presenza, è possibile procedere all’atto.
Se le parti hanno scelto di rivolgersi ad una agenzia immobiliare o un mediatore, potrà essere presente anche l’agente, il mediatore o il consulente professionista. Della loro presenza, si deve far menzione nel contratto di rogito. Le somme percepite dall’agenzia immobiliare o mediatore a titolo di provvigione, verranno indicate nell’atto notarile.
Il notaio può scegliere inoltre di far presenziare testimoni, scelti tra i propri collaboratori o scelti dalle parti contraenti come accompagnatori. Anche della loro presenza deve essere fatta menzione nell’atto.
Può accadere che le parti contraenti si avvalgano di consulenze legali da parte di avvocati per eventuali controversie. Gli avvocati possono presenziare il giorno dell’atto, ma senza divenire parte della stipula del rogito e senza doverlo sottoscrivere.
Quando tempo passa tra il compromesso di vendita e il rogito
Tra il compromesso di vendita e il rogito immobiliare, intercorre spesso del tempo utile al notaio a definire le pratiche burocratiche necessarie all’atto. Non c’è un periodo di tempo definito, ma più è complicato per il notaio reperire la documentazione dell’immobile e dei proprietari, più i tempi si allungano.
Le settimane non dipendono però solo dal notaio, ma anche dalla banca, se viene richiesto un mutuo per l’acquisto dell’immobile. L’istituto di credito deve infatti valutare se dare parere favorevole o meno alla richiesta di mutuo, quindi se ritenere chi lo ritiene affidabile dal punto di vista economico. Inoltre, un tecnico deve fare una perizia tecnica presso l’immobile valutando il valore del mutuo da deliberare. Senza mutuo, tra compromesso di vendita e atto di rogito possono trascorrere circa tre/quattro settimane, mentre in presenza di richiesta di mutuo, è possibile attendere anche oltre due mesi.
Quanto costa il rogito immobiliare
Quando si parla di costo del rogito immobiliare, si sta parlando delle spese notarili a cui vanno aggiunte le imposte dovute per l’atto. Per stabilire il costo del rogito immobiliare, è necessario considerare diverse variabili.
Il costo del rogito prima casa o del rogito per altro immobile è direttamente proporzionale al prezzo dell’edificio o del terreno in vendita e all’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo. Più alto è il prezzo dell’immobile e l’importo del mutuo, maggiori sono le spese notarili e le imposte dovute.
In generale, le cifre richieste da un notaio per la sottoscrizione di un rogito immobiliare possono variare tra i 1.300 e i 4.000 euro, ai quali deve essere aggiunto l’importo delle tasse, che dipendono dal tipo di compravendita.
È necessario quindi calcolare il valore catastale dell’immobile: per capire quindi il costo di un rogito prima casa, si deve moltiplicare la rendita catastale per 115,5 e – ottenuto il valore catastale – moltiplicarlo per il 2%, che corrisponde all’imposta di registro, con un minimo di 1.000,00 euro. Al valore ottenuto, si devono aggiungere 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta fissa catastale.
Quando bisogna liberare l’immobile
Quando si sta per vendere o acquistare un immobile, una domanda che ci si pone è quando bisogna liberare l’immobile.
Attualmente non esiste un tempo definito per legge entro cui bisogna lasciare libera la casa venduta. Solitamente le chiavi dell’immobile vengono consegnate contestualmente al rogito ma, può essere deciso diversamente dalle parti contraenti, a seconda delle singole necessità.
Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.
Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.
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