Hai un appartamento vuoto e vorresti metterlo a reddito? Possiedi una casa al mare o in montagna, che non sfrutti a dovere e che ti piacerebbe affittare ai turisti? O, al contrario, devi cambiare casa ma non puoi (o non vuoi) acquistarla? Conoscere le varie tipologie di contratti di locazione è decisamente utile, se vuoi mettere in affitto un’abitazione come se vuoi affittarla per te.
Che cosa significa locazione
Prima di analizzare i diversi tipi di contratti di locazione, è necessario sapere che cos’è una locazione.
Nel Diritto, la locazione è il contratto attraverso cui una parte (il locatore) si obbliga a concedere ad un altro soggetto (il conduttore o locatario) l’utilizzo di una cosa per un certo periodo di tempo, a fronte del pagamento di un corrispettivo economico (il canone). A disciplinare tale strumento è il Codice Civile, dall’articolo 1571 all’articolo 1654.
La locazione può essere:
- di beni mobili registrati
- di beni immobili (locazione ad uso abitativo e locazione ad uso commerciale)
Che cos’è un contratto di locazione
Con il contratto di locazione, anche detto contratto di affitto, il locatore garantisce al locatario (chiamato anche conduttore) di godere di un bene (tipicamente un’abitazione o un altro bene immobile). Dal canto suo, il locatario si impegna a versare regolarmente il canone d’affitto e a restituire la cosa ricevuta in uso allo scadere del contratto.
Diversi sono gli obblighi che il contratto di locazione comporta.
Il locatore è tenuto a:
- consegnare la cosa locata in un buono stato manutentivo, priva di vizi che ne impediscano od ostacolino l’uso;
- farsi carico delle spese di sua competenza (opere di manutenzione straordinaria), affinché il locatario possa continuare e godere del bene;
- registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla firma, e darne comunicazione nei successivi 60 giorni al locatario e all’amministratore di condominio (se presente).
La registrazione del contratto di locazione viene fatta solitamente dall’agente immobiliare che si occupa della compilazione di tutta la modulistica necessaria e dell’atto di registrazione stesso.
Il locatario è tenuto a:
- conservare la cosa secondo la diligenza del buon padre di famiglia;
- versare il canone secondo le scadenze e le cifre pattuite;
- sostenere le spese di manutenzione ordinaria;
- restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, fatto salvo il deterioramento dovuto ad un uso conforme.
Quali tipologie di contratti di locazione esistono?
Numerose sono le tipologie di contratti di locazione esistenti.
Contratto di affitto a canone libero
Il contratto di affitto a canone libero prevede che, il prezzo d’affitto, venga concordato dalle parti. È il cosiddetto “contratto 4+4”: la locazione dura quattro anni, ma può essere prolungata di altri quattro se locatore e locatario lo vogliono.
Contratto di affitto a canone concordato
Nel contratto di affitto a canone concordato, l’importo del canone non è concordato liberamente ma è stabilito invece da apposite tabelle contenenti cifre minime e massime. Le tabelle, redatte dal Comune, prendono in considerazione i metri quadrati dell’immobile, la zona in cui sorge, il suo stato di manutenzione, il numero di persone che andranno ad abitarlo e diversi altri aspetti.
Per tale tipologia di contratto d’affitto, che rende necessario l’uso del contratto Allegato al Decreto Ministeriale, è possibile optare per la cedolare secca (la cui aliquota è del 10%, anziché del 21% degli affitti a canone libero).
Il contratto di affitto a canone concordato si suddivide a sua volta in:
- contratto di affitto convenzionato (o contratto 3+2), che prevede un canone calmierato basato sulle tabelle comunali, minori imposte e diverse agevolazioni;
- contratto di affitto transitorio, la cui durata deve essere inferiore ai 4 anni (estendibile di ulteriori 18 mesi in predeterminati casi);
- contratto di affitto a studenti universitari, la cui durata è compresa tra 6 mesi e 3 anni rinnovabili alla prima scadenza.
Contratto di affitto breve
Il contratto di affitto breve, particolarmente in auge nelle località turistiche, ha una durata massima di 30 giorni.
Qual è il contratto di locazione residenziale più conveniente
Tutte le tipologie di contratti di locazione per immobili ad uso residenziale soddisfano una precisa esigenza.
Un locatario che necessita di un appartamento per lungo tempo può essere maggiormente attratto dal contratto di locazione a canone libero, in quanto la formula 4+4 non può essere disdetta prima di 4 anni e viene spesso prolungata di altri 4. Tuttavia, il canone in sé può essere più elevato perché concordato liberamente e non calmierato.
A livello fiscale, il contratto di locazione più conveniente è il contratto a canone concordato.
Per i primi tre anni successivi al trasferimento della residenza, il locatario può godere di alcune detrazioni:
- 495,80 € con reddito inferiore a 15.493,71 €;
- 247,90 € con reddito compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 €.
Dal punto di vista del proprietario, il contratto d’affitto a canone libero può risultargli più vantaggioso in quanto può stabilire in autonomia l’importo del canone (che il locatario potrà accettare oppure no). Il canone concordato gli consente però di non restare vincolato per un tempo troppo lungo: salvo i primi 3 anni, successivamente si può decidere se rinnovarlo o meno ogni 2 anni. Inoltre, fiscalmente – se non opta per la cedolare secca – gli consente di ottenere una riduzione del 30% della base imponibile Irpef, e una riduzione del 30% della base imponibile dell’imposta di registro.
Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.
Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.
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