Quando si vende o s’acquista casa, conoscere il suo valore è fondamentale. Lo è quando si deve immettere un immobile sul mercato, e si vuole proporre un prezzo congruo, ma anche quando – da acquirenti – si vuole verificare che l’immobile di proprio interesse sia in vendita ad un prezzo giusto.
Il primo passo da fare, per calcolare il valore di un immobile, è rivolgersi all’Agenzia delle Entrate: il suo servizio di quotazione immobiliare è intuitivo e gratuito, sebbene presenti alcuni limiti. Vediamo insieme come utilizzarlo.
Valutazione il valore di un immobile con l’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate fornisce un servizio gratuito di quotazioni immobiliari. Tali quotazioni offrono un’idea di massima del valore di mercato di un immobile residenziale, commerciale, del settore terziario o produttivo, nella specifica zona in cui si trova.
Per ciascuna zona, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha fissato un valore al metro quadrato (minimo e massimo) per immobili di una data categoria edilizia. Valori, questi, che si rivelano molto utili per chi vuole acquistare o affittare casa, per i proprietari, e per professionisti del settore come i costruttori edili che vogliono conoscere il prezzo al mq di un immobile in una determinata zona.
Il calcolo del valore di un immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate non può andare a sostituire la stima vera e propria, ma può fornire una prima e utile indicazione. Gli immobili sono infatti estremamente eterogenei tra loro: la quotazione è solo un intervallo, un valore minimo e massimo entro cui con alta probabilità rientrerà il valore vero e proprio.
Come calcola i valori degli immobili l’Agenzia delle Entrate
La valutazione del valore dell’immobile, l’Agenzia delle Entrate la effettua basandosi sulle Quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare).
A contare, in particolare, è la Banca Dati delle quotazioni immobiliari (BDQ OMI). Questa, ogni sei mesi, stabilisce un intervallo minimo e massimo dei valori di mercato e di affitto di ciascuna zona territoriale, sulla base della tipologia d’immobile, dello stato e della superficie. Restano esclusi da questi limiti gli immobili di particolare pregio o di grande degrado, i cui valori sono fuori da tale range per via della loro particolarità.
Fondamentale è il concetto di “aggregazioni”. L’OMI, infatti, aggrega gli immobili per:
- fasce, e dunque per aree territoriali del Comune (centrale, semicentrale, periferica, suburbana, extraurbana);
- zone, e dunque per porzioni di fascia (con caratteristiche uniformi dal punto di vista economico e socio-ambientale);
- destinazione d’uso: residenziale, commerciale, terziaria con destinazione d’uso direzionale, produttiva;
- tipologia edilizia, prendendo in considerazione le caratteristiche distributive, organizzative e funzionali;
- stato conservativo e di manutenzione: ottimo, normale o scadente, a seconda dello stato delle finiture interne e dell’efficienza degli impianti presenti.
Sono dunque questi i parametri su cui si basa la valutazione dell’immobile dell’Agenzia delle Entrate.
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare rileva i dati del mercato, li elabora, li aggiorna, li valida e li pubblica sul sito dell’Agenzia. È così che vengono determinate le quotazioni OMI, basate su due diverse modalità operative.
Quando nel semestre le compravendite sono state numerose, ed è possibile dunque acquisire un campione numericamente significativo, si parla di rilevazione diretta. In caso contrario vengono impiegate metodologie comparative e valutative, e si parla di rilevazione indiretta. La prima è di norma utilizzata nei Comuni in cui il mercato è molto dinamico (il 70% delle compravendite italiane avviene in 1.400 Comuni).
Come richiedere all’Agenzia delle Entrate il valore di un immobile
Come richiedere all’Agenzia delle Entrate il valore di un immobile? È possibile collegarsi all’apposita sezione del sito dell’Agenzia (qui) e selezionare la provincia, per poi cliccare su “cerca comuni”. Successivamente si seleziona il semestre di proprio interesse, il Comune e poi – nella schermata successiva – la zona: nei Comuni più piccoli si dovrà scegliere tra centro urbano, periferia e rurale, mentre nei Comuni più ampi la scelta sarà più vasta. Basterà selezionare a quel punto la tipologia di immobile per ottenere la valutazione.
In alternativa è possibile effettuare la ricerca su mappa tramite il servizio GEOPOI, che consente anche di navigare tramite “ricerca per toponimo” e tramite “ricerca zone OMI”. La prima prevede l’inserimento dell’indirizzo desiderato indicando ciò che si conosce tra Provincia, Città, Toponimo e Numero Civico. La seconda presuppone invece la conoscenza della Zona OMI di interesse.
Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.
Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.
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