Come funziona il diritto di prelazione su un immobile?

Il diritto di prelazione consiste nel diritto ad essere preferiti rispetto a terze parti, a parità di condizioni, durante la conclusione di un determinato contratto, per esempio durante la vendita di un bene.

È un diritto acquisito dopo la stipulazione di un accordo tra le parti. Può essere volontario, cioè sorto dal libero accordo, oppure legalmente prestabilito, cioè riconosciuto automaticamente dalla legge al sussistere di determinate condizioni.

Questo diritto prevede due parti in causa: un concedente ed un beneficiario. Il primo è anche detto “in soggezione” perché potrebbe essere vincolato dal secondo, qualora questo decidesse di esercitare il proprio diritto. Nonostante sembri svantaggioso per il concedente, il diritto di prelazionenon deve spaventare.

Il diritto di prelazione su un immobile

Il diritto di prelazione riguardo all’acquisizione di un immobile può essere esercitato in diversi casi. A prescindere dall’eventualità, può essere esercitato esclusivamente dopo che il proprietario abbia deciso di vendere.

È fondamentale conoscere le principali casistiche di beneficio, per non violare questo diritto durante la vendita e non andare incontro a contenziosi legali:

• Contratti di affitto: questo è l’esempio più classico, un inquilino in affitto o “conduttore” gode del diritto di prelazione (legale) riguardo all’acquisto dell’immobile, nel caso in cui il proprietario dell’immobile voglia vendere l’unità abitativa prima della prima scadenza del primo contratto d’affitto (ovvero generalmente prima dei quattro anni di locazione). Se sei interessato ad avere maggiori informazioni sui contratti di locazione, leggi anche questo articolo.

• Eredità: anche in questo caso, gli eredi di un bene hanno diritto di prelazione su un immobile, e possono acquisirlo in via preferenziale rispetto a terzi. Per esempio: la coeredità dopo una successione in cui fratello e sorella ereditano un appartamento, fa sì che entrambi possano godere del diritto di prelazione qualora vogliano comprare l’immobile. Diverso invece è il caso in cui un genitore decida di vendere un appartamento all’insaputa degli eredi: eventuali ricorsi potrebbero essere presentati riguardo la lesione delle cosiddette “quote di legittima” più che del diritto di prelazione.

• Edilizia convenzionata, e cioè i casi di locazione o acquisto riguardanti immobili in edilizia convenzionata. In sede di vendita è importante verificare eventuali beneficiari del diritto, dandone comunicazione all’ente responsabile della costruzione e della gestione del complesso che potrebbe avere un diritto di prelazione. Comprando una casa in edilizia convenzionata, difficilmente la si potrà rivendere al di fuori dei canali tramite i quali è stata acquistata: spetterà all’ente competente valutare il caso specifico e spiegare al proprietario come procedere.

• Belle arti: è un caso più raro, tuttavia, per immobili di particolare valore storico/artistico, potrebbe sussistere un diritto di prelazione esercitato dallo Stato stesso, con la finalità di tutelare il patrimonio artistico. 

Come funziona il diritto di prelazione?

È importante agire nel rispetto della Legge e affidarsi a professionisti per poter gestire le trattative nel modo più trasparente e adeguato.

Una volta capito in cosa consiste il diritto di prelazione, e viste alcune casistiche in cui può essere esercitato, vediamo come si deve agire nel caso di una vendita che implica soggetti aventi diritto di prelazione. 

1. Per prima cosa, il proprietario che intende vendere deve inviare una raccomandata al soggetto che gode del diritto di prelazione, con una proposta contrattuale, con condizioni esplicite riguardo al prezzo e un invito ad esercitare il diritto di prelazione. La raccomandata deve essere con avviso di ricevimento e notificata tramite un ufficiale giudiziario;
2. Una volta notificato l’avviso, il beneficiario ha 60 giorni di tempo, durante i quali può esclusivamente decidere se comprare o meno l’immobile.  Egli non può in alcun modo modificare il contenuto del contratto. In caso di acquisto dovrà versare il corrispettivo completo entro 30 giorni dopo la scadenza dei 60 di notifica. In caso di silenzio o di rifiuto, il beneficiario perde il diritto di prelazione e l’immobile può andare in vendita a terzi.

Chi ha il diritto di prelazione su un immobile

Generalmente il diritto di prelazione va a tutelare alcune categorie. Come è stato mostrato prima, le principali sono composte dagli eredi e dagli affittuari durante il primo ciclo di contratto d’affitto. Può comunque godere del diritto chiunque venga aggiunto come beneficiario in sede contrattuale.

Quando non si può esercitare il diritto di prelazione

Esistono numerosi casi in cui il diritto di prelazione decade o non può essere esercitato. I principali sono:

• quando la vendita avviene dopo la prima scadenza contrattuale: in questo caso l’inquilino perde il diritto di prelazione;
• quando viene venduto l’intero complesso e non la singola unità abitativa;
• quando il proprietario del bene lo trasferisce in favore di un familiare entro il secondo grado;
• quando l’immobile viene donato: il diritto di prelazione vale soltanto per atti a titolo oneroso;
• se il locatario possiede già un’altra abitazione;
• in caso di vendita forzata dell’immobile, ad esempio esproprio o pignoramento.

È possibile aggirare il diritto di prelazione?

Attenzione: durante la vendita di un immobile è necessario verificare sempre eventuali beneficiari. Il diritto di prelazione non può essere aggirato: può decadere al venir meno di alcuni requisiti ma è importante considerare con cura la possibilità di eventuali aventi diritto perché anche dopo la vendita potrebbero riscattare l’immobile. Il mancato rispetto del diritto di prelazione può portare a numerosi contenziosi legali, obblighi di rimborso e risarcimenti.

Nicky Argentieri

Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.

Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.

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