Come funziona la ripartizione delle spese condominiali

Spese ordinarie e spese straordinarie: a chi spettano e quali criteri vengono presi in considerazione per il calcolo.

Quando si stipula un contratto d’affitto, uno tra gli aspetti che possono creare maggiore confusione è come funziona la ripartizione delle spese condominiali.

Non tutte le spese, infatti, sono uguali: ci sono spese che restano a carico del proprietario, altre che devono essere pagate dall’inquilino. Facciamo dunque un po’ di chiarezza, e andiamo ad analizzare i criteri di ripartizione così come previsti dalla Legge.

Cosa sono le spese condominiali e come vengono calcolate

Le spese condominiali sono le spese relative alla gestione dei beni condominiali. E, dunque, di quei beni comuni a tutti gli abitanti del condominio (o ad una parte di essi).

Suddivise in spese ordinarie e spese straordinarie, vengono ripartite tra i condomini secondo le modalità previste dal Codice Civile (ma vi possono essere delle modifiche, purché indicate nel regolamento condominiale).

Corrisponderle è obbligatorio: l’amministratore è infatti obbligato a riscuotere il debito entro 6 mesi, pena revoca del mandato (se approvata in assemblea dai condomini). Per riscuoterlo può dunque richiedere un’ingiunzione di pagamento, sospendere i servizi ai condomini insolventi da almeno sei mesi, e/o comunicare i riferimenti dei condomini morosi ai terzi creditori.

Millesimi e criteri particolari

Come vengono calcolate le spese condominiali? A fornire una risposta è il Codice Civile, agli articoli 1123-1126. Tre sono i criteri principali che concorrono alla ripartizione: la quota di proprietà del singolo condomino, l’uso che può fare del bene e il godimento che ne può trarre.

Il concetto, infatti, è quello della proporzionalità: il proprietario di un monolocale non può pagare la stessa quota di chi possiede un quadrilocale.

Anzi: secondo quanto stabilito dalla Legge, le spese devono essere ripartite “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Inoltre, conta l’uso che il condomino può fare del bene. È il caso delle scale condominiali: chi vive al quinto piano pagherà per la loro pulizia una quota superiore rispetto al condomino che vive al piano terra.

Se i beni oggetto di spesa non servono i condomini in maniera uniforme, le spese devono dunque essere ripartite proporzionalmente all’uso che ognuno può farne. Mentre, se l’edificio ha più cortili, scale, ingressi, impianti solari & co., la spesa relativa a ciascuno di essi deve essere suddivisa solo tra le unità abitative che ne fanno uso.

Più nello specifico, per stabilire quanto il singolo deve pagare, entra in gioco il concetto dei millesimi. A seconda della proprietà che il singolo condomino possiede, gli vengono assegnati dei “millesimi”. E sono proprio quei millesimi a contare quando si vanno a ripartire le spese condominiali.

Per approvare la tabella millesimale è richiesta un’assemblea in doppia maggioranza (per l’approvazione servono dunque il 50%+1 degli intervenuti, purché questi rappresentino almeno la metà dei millesimi).

Come funziona la ripartizione delle spese condominiali? Nel caso delle scale e degli ascensori, le spese vengono suddivise basandosi al 50% sui millesimi e al 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano.

Le spese per le solette divisorie vanno divise al 50% tra i proprietari dei due piani (se i piani appartengono a diversi soggetti, la ripartizione deve seguire i millesimi).

Le spese per i lastrici solari di uso esclusivo spettano per 1/3 a chi ne ha l’uso esclusivo e per ⅔ ai condomini serviti dal lastrico, in misura proporzionale rispetto alla quota di proprietà.

Che differenza c’è tra spese ordinarie e straordinarie

Per individuare quali spese sono a carico del proprietario, e quali a carico del condomino, è fondamentale distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie.

L’articolo 9 della legge sull’equo canone, emanata nel 1978, stabilisce che:

• sono a carico dell’inquilino le spese di pulizia, quelle relative alla manutenzione ordinaria dell’ascensore, le bollette (anche delle aree condominiali) e lo spurgo delle acque reflue
• sono per il 90% a carico dell’inquilino e per il 10% a carico del proprietario le spese per il portiere
• è a carico dell’inquilino la manutenzione ordinaria degli impianti, anche comuni, dell’allarme e del citofono, dell’impianto antincendio, dell’autoclave, dell’ascensore e dell’antenna TV, dell’illuminazione, dei pozzi neri, delle porte interne ed esterne del condominio
• sono a carico del proprietario la manutenzione straordinaria e la sostituzione integrale di impianti, serrature, pavimenti e rivestimenti (la sostituzione del vetro per rottura è invece a carico dell’inquilino), l’acquisto e la sostituzione degli estintori e dell’ascensore, la manutenzione straordinaria dei pozzi neri, delle parti esterne del condominio e delle parti interne (sostituzione di citofoni e ringhiere, di piante e grondaie, di serrature, cassette postali e armadietti contatori)
• sono a carico del proprietario il compenso dell’amministratore, le spese postali, telefoniche, bancarie e di cancelleria e il pagamento dell’assicurazione sul condominio.

Questa è, ovviamente, la regola generale. Proprietario e inquilino possono però accordarsi per una ripartizione diversa.

In caso di vendita, a chi spettano le spese ordinarie e quelle straordinarie già deliberate? Le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del soggetto che si trova ad essere condomino nel momento in cui viene eseguito l’intervento.

Le spese di manutenzione straordinaria, invece, spettano a chi era proprietario nel momento in cui i lavori sono stati approvati dall’assemblea. Tuttavia, il vecchio e il nuovo proprietario possono accordarsi per procedere diversamente.

Nicky Argentieri

Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.

Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.

Per qualsiasi cosa non esitare a commentare e se ti è piaciuto l’articolo condividilo!