A dispetto di ciò che si può credere, mutuo fondiario e mutuo ipotecario non sono la stessa cosa. Anzi, tra i due esiste una differenza fondamentale: il mutuo fondiario viene concesso dalla banca per acquistare un immobile ad uso abitativo, ed è garantito da un’ipoteca di primo grado; il mutuo ipotecario può avere invece differenti scopi, e prevede l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile oggetto di mutuo.
Andiamo dunque ad approfondire che differenza c’è tra mutuo fondiario e ipotecario, così da analizzare i pro e i contro di ciascuna soluzione.
Mutuo fondiario: di che cosa si tratta
Il mutuo fondiario è una tipologia di mutuo concessa unicamente per le abitazioni e, nello specifico, per l’abitazione principale del richiedente (la cosiddetta “prima casa”). La somma erogata può dunque essere utilizzata per il suo acquisto, la sua costruzione o la sua ristrutturazione.
La durata di tale tipologia di mutuo è compresa tra i 12 mesi e i 30 anni, e l’importo concesso non può superare l’80% del valore dell’immobile. Questo, a meno che non vi siano garanzie integrative come la polizza fideiussoria.
Un’altra caratteristica fondamentale del mutuo fondiario è l‘ipoteca di primo grado: l’immobile deve dunque essere libero da altre ipoteche, o deve essere oggetto di ipoteche con grado di priorità inferiore. Se le rate del mutuo non vengono pagate, infatti, la banca deve potersi rivalersi sul bene prima di ogni altro creditore.
Il mutuo fondiario è dunque un finanziamento a lungo termine, riservato agli immobili ad uso abitativo, ed è regolamentato dal Testo Unico Bancario.
Per richiedere il mutuo fondiario bisogna rivolgersi alla banca, e presentare la carta di identità (o il passaporto), la tessera sanitaria, l’atto di proprietà dell’immobile, e un documento che attesti l’inesistenza di altre ipoteche.
Mutuo ipotecario: di che cosa si tratta
Il mutuo ipotecario è anch’esso una tipologia di finanziamento a medio o a lungo termine, ma la sua durata tipica è di 5-20 anni. Lo si può richiedere per comprare o per costruire un immobile, a prescindere dalla sua destinazione d’uso, per ristrutturare un’abitazione o per rifinanziare un mutuo già acceso.
La banca che eroga il mutuo ipotecario iscrive l’immobile oggetto di finanziamento nel Registro degli Immobili, per vent’anni: tale azione serve a tutelare l’istituto di credito, e a permettergli di entrare in possesso del bene e di rivenderlo qualora il debitore non saldasse le rate del mutuo.
L’ipoteca che viene iscritta ha un valore maggiore rispetto all’importo del mutuo, in quanto deve garantire alla banca di vedersi restituire sia la somma erogata che gli interessi su di essa.
Tipologie di mutuo fondiario e ipotecario
Il mutuo ipotecario e il mutuo ipotecario possono essere a tasso fisso e a tasso variabile. Il mutuo a tasso fisso prevede il pagamento della stessa rata per l’intera durata del prestito, mentre nel mutuo a tasso variabile la rata può variare in quanto è legata ai tassi d’interesse. Infine esiste il mutuo a rata costante, con rate sempre uguali ma con la durata del piano legata all’andamento del tasso Euribor, ed esiste il mutuo fondiario a tasso variabile con cap, e dunque con importo massimo della rata.
Principali differenze tra mutuo fondiario e ipotecario
C’è dunque più di una differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario.
La prima differenza è l’oggetto del mutuo che, nel caso del mutuo fondiario, deve essere un immobile a uso abitativo.
La durata è di 12 mesi – 30 anni per il mutuo fondiario, di 15-20 anni per il mutuo ipotecario. L’importo massimo mutuabile è dell’80% del valore dell’immobile nel primo caso, mentre nel secondo si possono finanziare anche percentuali maggiori. I tassi applicati
sono più vantaggiosi e più bassi quando si sottoscrive un mutuo fondiario, e anche le spese accessorie sono più basse (il mutuo ipotecario non permette di detrarre gli interessi passivi).
Conviene di più il mutuo fondiario o quello ipotecario?
Le caratteristiche del mutuo fondiario sono:
- l’imposta sul mutuo ridotta allo 0,25% del capitale finanziato (nel mutuo ipotecario è del 2%);
- la durata più estesa;
- il capitale erogabile pari al massimo all’80% del valore della casa;
- le tasse ipotecarie e catastali, e le spese notarili, inferiori;
- i tassi di interesse minori;
- l’ipoteca necessariamente di primo grado;
- gli interessi e gli oneri accessori detraibili in sede di dichiarazione dei redditi.
Stipulando il mutuo fondiario, l’ipoteca si riduce mano a mano che il debito diminuisce: dopo un certo periodo è dunque possibile chiedere che l’ipoteca venga ridotta.
Va da sé che, se si deve acquistare/costruire/ristrutturare una prima casa, il mutuo fondiario è la scelta migliore. Tuttavia, ci sono numerosi casi in cui tale tipologia di mutuo non è fattibile ed è dunque necessario richiedere un mutuo ipotecario.
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