Quando si acquista casa, uno tra i dubbi più frequenti riguarda la scelta del mutuo. Conoscere la differenza tra mutuo a tasso variabile e a tasso fisso consente di fare una scelta consapevole, capace di sposare al meglio le proprie esigenze.
Mutuo a tasso fisso: come funziona
Il mutuo a tasso fisso è un’opzione di mutuo per la casa caratterizzata da una rata fissa per l’intera sua durata del mutuo. Nel momento in cui si firma il contratto di mutuo, si sa esattamente quanto si andrà a pagare ogni mese per i prossimi “x” anni (la rata comprende già gli interessi).
Quanto può durare un mutuo a tasso fisso? Le opzioni più gettonate sono i mutui a 25, 20 e 15 anni. I mutui a tasso fisso a 30 o 25 anni consentono di mantenere le rate sufficientemente basse, sebbene con un tasso di interesse leggermente più alto (a parte rare eccezioni, più lunga è la durata del mutuo che scegli, più alto sarà il tasso che otterrai).
Sebbene i mutuatari possano risparmiare sugli interessi scegliendo un prestito a breve termine, i mutui sopra i vent’anni rappresentano l’opzione più conveniente perchi è più interessato a mantenere bassa la singola rata piuttosto a che a pagare pochi interessi.
Mutuo a tasso variabile: come funziona
Il mutuo a tasso variabile è un tipo di mutuo per la casa il cui tasso di interesse è legato all‘oscillazione di un indice finanziario di riferimento (nella maggior parte dei casi, l’Euribor). La rata non è dunque sempre fissa, ma può cambiare periodicamente: quando l’Euribor sale l’importo della rata aumenta, quando l’Euribor scende diminuisce (salvo eccezioni).
In genere, le rate di un mutuo a tasso variabile risultano più basse. Tuttavia, in alcuni periodi l’Euribor sale di molto e la rata può sensibilmente alzarsi.
Di recente, diversi istituti di credito hanno iniziato a proporre mutui a tasso variabile con cap: in questo caso, il mutuatario può conoscere in anticipo il valore massimo legato al tasso di interesse del prestito, e non si troverà mai a pagare rate più elevate rispetto a quanto anticipatamente stabilito.
Differenza tra tasso variabile e tasso fisso
La differenza tra mutuo a tasso variabile e a tasso fisso sta principalmente nel tasso di interesse.
Come si calcola il tasso di interesse del mutuo? Il suo risultato è la somma dello spread (percentuale scelta dalla banca) e di un tasso di mercato: l’Eurirs per i mutui a tasso fisso, l’Euribor o il tasso BCE per i mutui a tasso variabile:
- l’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) è legato all’andamento di particolari derivati sui tassi (Swap) che le banche usano per proteggersi dalle potenziali perdite;
- l’Euribor è un tasso di scambio a breve termine, tra una settimana e un anno (in genere si utilizza l’Euribor a 1 mese, 3 mesi o 6 mesi);
- il tasso BCE viene definito mensilmente dalla Banca Centrale Europea, ed è il tasso a cui questa presta denaro alle banche.
Per ottenere il tasso di mutuo si deve dunque sommare il tasso di mercato (Eurirs, Euribor o BCE) allo spread stabilito dalla banca.
Non necessariamente, scegliendo il tasso variabile, la rata dell’importo cambierà sempre: se si opta per il mutuo a tasso variabile con cap si conosce in anticipo la rata massima che è possibile pagare, se si sceglie il mutuo a tasso variabile con rata costante a variare – in caso il tasso d’interesse si alzi o si abbassi – è la durata del prestito.
Tasso fisso: pro e contro
Il vantaggio principale del mutuo a tasso fisso è che, nel momento in cui si firma il contratto di mutuo, si sa esattamente quale cifra si pagherà per l’intera durata del prestito: è dunque la soluzione più sicura per chi ha la necessità di pianificare le sue uscite economiche con certezza. In genere viene scelto dai dipendenti con busta paga e con stipendio medio, che non vogliono o non possono inserire variabili di rischio nel loro bilancio familiare.
Di contro, il mutuo a tasso fisso presenta in genere tassi d’interesse più elevati e non permette di approfittarne quando i tassi d’interesse scendono in maniera importante.
Tasso variabile: pro e contro
Il mutuo a tasso variabile è un mutuo soggetto ad oscillazioni: al variare del tasso di interesse può variare l’importo della rata, oppure la durata del prestito. In genere i primi anni d’ammortamento sono caratterizzati da un tasso più basso rispetto a quello di un mutuo a tasso fisso, e sul lungo periodo l’esborso totale può risultare inferiore (tuttavia, in caso i tassi d’interesse si alzino troppo, può anche risultare superiore).
Proprio la variabilità del mutuo a tasso variabile lo rende la soluzione suggerita per chi ha un reddito medio-alto e può dunque assumersi una certa percentuale di rischio, sapendo di poter risparmiare come di potersi trovare a fronteggiare situazioni di mercato sfavorevoli.
È meglio scegliere un tasso fisso o un tasso variabile?
Quale scegliere, tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile, dipende principalmente dalla propria situazione economica.
I mutui con durata pari o inferiore ai 15 anni, generalmente scelti quando si ristruttura un immobile, vengono di norma stipulati con tasso variabile: se anche dopo qualche anno il tasso d’interesse dovesse alzarsi notevolmente, il suo impatto non sarebbe infatti così problematico in quanto la maggior parte degli interessi sarà già stata restituita.
Se il mutuo ha invece una lunga durata, di 25-30 anni o anche più, in quanto stipulato per costruire un immobile o per acquistarlo, il tasso fisso permette di avere una maggior certezza sul lungo periodo.
Tuttavia, a contare non è solamente la durata: anche la situazione economica e reddituale è importante. Il mutuo a tasso fisso è più sicuro, e dunque più indicato per chi ha un’attività autonoma con entrate non elevate e per chi ha uno stipendio fisso medio-basso; il tasso variabile, comportando un rischio, è invece consigliato per chi ha un reddito alto o la previsione di maggiori entrate future.
Infine, se si pensa di poter procedere con l’estinzione anticipata del mutuo, il mutuo a tasso fisso rischierebbe di costare troppo o comunque di non produrre i benefici per cui è stato concepito.
Che cosa influenza l’oscillazione del tasso variabile?
L’oscillazione del tasso variabile è, di fatto, l’oscillazione del tasso d’interesse scelto. La rata è infatti oggetto di revisione da parte dell’istituto finanziario, nelle tempistiche previste dal contratto. La revisione avviene quando l’indice di riferimento, e dunque generalmente l’Euribor, subisce una variazione. E viene contabilizzata secondo la periodicità stabilita (ogni 1, 3, 6 o 12 mesi).
Fino a quanto può salire il mutuo a tasso variabile?
Prevedere quanto può salire il mutuo a tasso variabile, a meno che non si sia optato per un mutuo a tasso variabile con cap, è impossibile. Se si è scelto invece un mutuo a tasso variabile con rata costante, difficilmente l’allungamento supererà il 30-35% della durata originaria.
Il mutuo a tasso misto è un’alternativa valida?
Il mutuo a tasso misto è una soluzione valida per tutelarsi dalle oscillazioni del mercato finanziario, e per non rischiare troppo. Prevede infatti di poter modificare il tasso da fisso a variabile (o viceversa) anche più volte nel corso del contratto, secondo quanto stabilito al momento della stipula. Consigliato per chi non ha una situazione finanziaria ben definita, e potrebbe veder crescere o diminuire le sue entrate, ha per un costo in genere superiore ai mutui fissi e variabili “tradizionali”.
Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.
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