Hai ristrutturato casa col Superbonus 110%, o con altri bonus edilizi, e vorresti ora rivenderla? Oppure ti trovi a doverlo fare, perché ne hai la necessità o perché nel frattempo le tue esigenze abitative sono cambiate?
È una situazione, questa, più comune di ciò che si crede. Del resto, gli italiani che hanno approfittato del Superbonus 110% per ristrutturare le loro case sono molti: il report ENEA del giugno 2022 parla di 199.124 asseverazioni depositate, 35.211.032.436 euro di investimenti ammessi a detrazione, e di 24.926.028.889 euro di importi ammessi a detrazione (lavori realizzati).
Ma vendere casa dopo una ristrutturazione coi bonus edilizi è possibile? Vediamo cosa dice la legge in materia.
Si può vendere casa dopo una ristrutturazione con i bonus?
La spesa per il Superbonus 110% può essere detratta in cinque anni. Mentre, gli altri bonus, richiedono un decennio. Ma cosa succede se si vende casa prima? O meglio, si può vendere prima della scadenza dei cinque o dieci anni?
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze, attraverso l’articolo 9 del Decreto Requisiti del 6 agosto 2020, ha risposto in senso affermativo: la casa può essere venduta, anche prima che il periodo di detrazione scada. Tuttavia, lo stesso decreto ha chiarito un punto essenziale: le detrazioni non utilizzate, in tutto o in parte, si trasferiscono al nuovo proprietario (salvo diverso accordo tra le parti).
Lo stesso punto è stato ribadito dall’Agenzia delle Entrate, in risposta ad un’istanza di interpello. Il venditore non è dunque obbligato a trasferire le quote di detrazione residue ma, in caso volesse mantenere in capo suo la detrazione, deve specificarlo nell’atto di compravendita. Oppure può redigere una scrittura privata, preferibilmente autenticata da un notaio, in un secondo momento (specificando però che l’accordo era già stato raggiunto al momento del rogito).
Fondamentale è che il venditore abbia saldato tutti i lavori prima del rogito. In caso contrario, le detrazioni residue potrebbero essere perse (sia da lui che dall’acquirente).
Come vendere casa a ristrutturazione in corso
Vendere casa dopo una ristrutturazione con i bonus è dunque possibile. Ma cosa succede, se la vendita avviene mentre la ristrutturazione è in corso?
In questo caso, dipende dalla modalità scelta dal venditore. Se la sua intenzione era quella di usufruire della detrazione IRPEF in cinque o dieci anni, la detrazione stessa si trasferirà all’acquirente.
In caso di sconto in fattura, o di cessione del credito, se la comunicazione relativa è stata inviata prima del rogito, i benefici restano in capo al venditore. Se ancora non è stata inviata, sarà l’accordo tra le parti a definire la destinazione dei benefici.
La questione plusvalenza
Un aspetto di cui tenere conto, quando si vende casa dopo averla ristrutturata con i bonus, è la plusvalenza. E, dunque, la differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e il valore d’acquisto iniziale: la cifra ottenuta, e quindi il guadagno, è soggetta a tassazione. Una misura, questa, che intende disincentivare le vendite speculative.
Tuttavia, la norma sulla plusvalenza presenta alcune eccezioni. A cominciare proprio dalle spese sostenute per aumentare in modo duraturo il valore del bene. Tali spese, che rientrano molto spesso nei bonus edilizi, sono deducibili dal valore della plusvalenza. Questo perché, se il venditore ha migliorato la classe energetica e/o antisismica dell’abitazione, di fatto ha aumentato il suo valore in modo durevole. A prescindere da che abbia deciso di usufruire del Superbonus 110% o di altre agevolazioni, con detrazione quinquennale, sconto in fattura o cessione del credito.
Ecco perché, a conti fatti, vendere casa dopo averla ristrutturata coi bonus conviene.
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