Quando si stipula un contratto, che sia di locazione o di compravendita, ci si trova spesso ad avere a che fare con termini poco usati. E, dunque, capaci di creare qualche dubbio. Ad esempio, che differenza c’è tra conduttore e locatore?
In linea generale il locatore è il proprietario dell’immobile. Il conduttore, anche detto affittuario o inquilino, è colui che “riceve” l’immobile e che può dunque goderne.
Ma quali sono di preciso i loro doveri?
Chi è il locatore?
Tipicamente, il locatore è il proprietario dell’immobile.
Tuttavia, il locatore può essere anche:
- l’usufruttuario, a meno che il contratto di usufrutto non lo vieti;
- il conduttore che dà in subaffitto l’immobile: il subaffitto dell’intero dell’immobile richiede l’autorizzazione preventiva del locatore, mentre per il subaffitto di una sola stanza basta la sola autorizzazione;
- l’enfiteuta (diritto reale su un fondo altrui);
- il titolare di un diritto di superficie.
Se un immobile è di proprietà di due coniugi, in regime di comunione dei beni, è necessario che il contratto di locazione sia firmato da entrambi. Se firmato da uno solo, pur nella validità ed efficacia del contratto, il coniuge escluso può agire nei confronti del coniuge locatore chiedendo l’annullamento del contratto. Se l’immobile appartiene a un minore o ad un incapace, i genitori o il tutore possono stipulare il contratto di locazione previa autorizzazione del giudice tutelare.
Chi è il conduttore?
Il conduttore è l’inquilino, colui che va a vivere all’interno dell’immobile. Spesso viene impropriamente definito affittuario.
Che cosa prevede un contratto di locazione?
Dopo aver compreso che differenza c’è tra conduttore e locatore, è necessario comprendere cos’è e cosa comporta un contratto di locazione.
Il contratto di locazione, disciplinato dal Codice Civile, è il contratto mediante cui una parte si obbliga a far godere all’altra parte, e dunque al conduttore, una cosa mobile o immobile per un certo periodo, a fronte del pagamento di un corrispettivo pattuito (il cosiddetto “canone locatizio”). La locazione immobiliare, dunque, è ciò che comunemente chiamiamo affitto: il proprietario dell’immobile, o chi detiene un diritto reale su di esso, concede a un’altra persona l’utilizzo dell’immobile, in cambio del pagamento di un affitto. Sebbene vengano utilizzati come sinonimi, affitto e locazione non sono però la stessa cosa: la locazione può avere per oggetto un bene mobile o immobile, l’affitto ha per oggetto un mobile o immobile produttivo.
Cosa contiene il contratto di locazione:
- la data di stipula del contratto;
- le informazioni sul conduttore e sul locatore;
- la descrizione dell’immobile oggetto del contratto (indirizzo, dati catastali, eventuali pertinenze, destinazione d’uso);
- l’ammontare del canone di locazione e modalità di pagamento;
- la durata della locazione.
Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla decorrenza, a meno che la sua durata non sia inferiore ai 30 giorni.
Le leggi speciali si occupano di definire la durata del contratto, come ad esempio 4 anni per i contratti ad uso abitativo, 6 anni per i contratti ad “uso diverso” e 9 anni per uso alberghiero, e stabiliscono i termini di rinnovo (come ad esempio 4+4 per i contratti ad uso abitativo).
I diritti e doveri del locatore
Il locatore ha diritto, innanzitutto, a ricevere il canone di locazione pattuito: ogni mese, entro il giorno stabilito, deve dunque ricevere il pagamento. Inoltre, ha diritto a restare indenne dalle spese che – per Legge – sono a carico del conduttore: dalle spese di pulizia e i consumi energetici degli spazi comuni, fino alle spese di manutenzione ordinaria dell’appartamento e dello stabile. Alla scadenza del contratto di locazione, il locatore ha diritto a ricevere la casa locata nelle stesse condizioni in cui l’ha ceduta (se l’ha concessa imbiancata, il conduttore dovrà imbiancarla prima della riconsegna).
Sul fronte dei doveri, il locatore deve registrare il contratto entro 30 giorni dalla data di decorrenza, e comunicarlo all’eventuale amministratore di condominio. Inoltre, deve consegnare l’immobile in buono stato, privo di vizi che ne pregiudicherebbero l’uso. Infine, è tenuto a preservare lo stato dell’immobile facendosi carico delle spese di manutenzione straordinaria.
I diritti e dovere del conduttore
Il conduttore ha diritto a ricevere l’immobile locato in un buono stato di manutenzione, e a non doversi fare carico delle spese di manutenzione straordinaria né dell’appartamento né dello stabile in cui è sito. Inoltre, ha diritto a godere pacificamente del bene (ad esempio, deve essere tutelato nel caso in cui l’ex coniuge del locatore pretenda di andare a vivere nella casa locata) e ad ottenere la certificazione degli impianti: l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è obbligatoria nel caso di contratto di locazione.
Il locatore ha poi diritto a:
- ottenere le ricevute dei canoni di locazione corrisposti;
- essere convocato alle assemblee condominiali, a meno che non abbiano per oggetto interventi di manutenzione straordinaria;
- migliorare lo stato dell’unità locata, a sue spese, purché non crei danno all’unità stessa o al suo decoro, e non ne pregiudichi la destinazione d’uso.
Sul fronte dei doveri, il conduttore ha il dovere di pagare il canone di locazione nelle modalità e nei termini stabiliti, e a conservare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia. Inoltre, deve sostenere le spese di manutenzione ordinaria, deve rimediare al deterioramento del bene locato e deve pagare le spese condominiali di sua competenza.
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