Se stai pensando di acquistare casa, ti starai confrontando con tutta una serie di possibilità. È probabile che, ad un certo punto, ti venga proposta un’alternativa che sembra allettante: la nuda proprietà. Ma cosa significa acquistare la nuda proprietà di una casa? Facciamo un po’ di chiarezza.
Che cosa significa nuda proprietà?
In genere, quando si diventa proprietari di qualcosa, si acquisisce il diritto di godere e di disporre di quel bene in modo pieno ed esclusivo. Con la nuda proprietà è un po’ diverso: i poteri vengono infatti limitati dall’esistenza di diritti reali di godimento in capo ad altri soggetti. La proprietà si definisce dunque “nuda”, e il suo valore corrisponde al valore della piena titolarità spogliata del diritto di usufrutto.
Nuda proprietà e usufrutto sono dunque la stessa cosa? No. L’usufrutto è un diritto reale di godimento su una cosa di proprietà altrui: l’usufruttuario può godere di un bene, percependone i frutti, ma le sue azioni sono limitate (non può venderlo e non può cambiarne la destinazione economica). L’usufrutto termina alla morte dell’usufruttuario, e non può mai durare oltre trent’anni dalla sua costituzione.
Pur essendo due cose distinte, la nuda proprietà è strettamente legata all’usufrutto: la nuda proprietà è il diritto oggetto della compravendita immobiliare, l’usufrutto è il diritto che il venditore mantiene sull’immobile quando ne vende la nuda proprietà.
Come funziona l’acquisto di una casa in nuda proprietà?
L’acquisto di una nuda proprietà non presenta troppe differenze rispetto ad una classica compravendita immobiliare.
Tuttavia, nell’atto di compravendita, il notaio va a precisare che il trasferimento di proprietà ha per oggetto unicamente la nuda proprietà. Inoltre, inserisce i dati dell’usufruttuario e la durata dell’usufrutto (se limitata nel tempo). Una volta terminato l’usufrutto, il nudo proprietario acquisisce la titolarità della piena proprietà.
Conviene acquistare in nuda proprietà?
In genere, acquistare in nuda proprietà è un’operazione conveniente: il prezzo di un immobile così acquistato è inferiore all’acquisto della piena proprietà.
Quando si parla di usufrutto vitalizio, e dunque di un usufrutto che dura per l’intera vita dell’usufruttuario, il valore economico dell’immobile dipende dall’età di quest’ultimo: meno l’usufruttuario è anziano, più il risparmio è evidente.
Lo schema è il seguente:
| Età dell’usufruttuario | Valore dell’usufrutto | Valore della nuda proprietà |
| da 0 a 20 anni | 95% | 5% |
| da 21 a 30 anni | 90% | 10% |
| da 31 a 40 anni | 85% | 15% |
| 41 a 45 anni | 80 % | 20 % |
| da 46 a 50 anni | 75 % | 25 % |
| da 51 a 53 anni | 70 % | 30 % |
| da 54 a 56 anni | 65 % | 35 % |
| da 57 a 60 anni | 60 % | 40 % |
| da 61 a 63 anni | 55 % | 45 % |
| da 64 a 66 anni | 50 % | 50 % |
| da 67 a 69 anni | 45 % | 55 % |
I vantaggi e gli svantaggi dell’acquisto di una casa in nuda proprietà
I vantaggi dell’acquisto di una casa in nuda proprietà sono dunque rappresentati in primis dal risparmio economico: sicuramente una casa così acquistata ha un prezzo inferiore. Inoltre, il nudo proprietario non deve sostenere i costi di manutenzione ordinaria, le spese di conservazione né di custodia: l’usufruttuario è chiamato a conservare la proprietà in buono stato, facendosi carico del suo mantenimento. Le uniche spese a carico del nudo proprietario sono quelle relative alla manutenzione straordinaria e agli interventi strutturali.
Inoltre, anche all’acquisto della casa in nuda proprietà si applicano le condizioni della prima casa, a patto che:
- non si possieda nello stesso Comune un altro immobile abitativo (neppure in comunione con il coniuge);
- non si sia titolari di diritti d’uso, usufrutto o abitazione su un altro immobile nel medesimo Comune;
- non si abbia la proprietà di un altro immobile, in qualsiasi parte d’Italia, acquistato approfittando delle agevolazioni prima casa;
- l’immobile acquistato in nuda proprietà non sia di lusso.
Dal punto di vista degli svantaggi vi è, inevitabilmente, l’attesa: per andare ad abitare nella casa acquistata è infatti necessario che l’usufrutto cessi.
Quando conviene vendere casa in nuda proprietà?
La vendita della nuda proprietà conviene quando il proprietario dell’immobile ha necessità immediata di liquidità, ma vuole mantenere il diritto di abitare nello stesso immobile.
Molto spesso sono i genitori a vendere l’immobile in cui abitano ai loro figli, in nuda proprietà, pur restando ad abitarvi fino alla morte.
Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.
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