Cos’è la donazione di un immobile? Disciplinata dall’articolo 769 del Codice Civile, la donazione è un contratto con cui un soggetto decide liberamente di arricchire un altro soggetto disponendo un diritto in suo favore o assumendo un’obbligazione verso di lui.
Ma cos’è la donazione di un immobile e cosa comporta, di preciso?
Che cos’è la donazione immobiliare
La donazione immobiliare è un contratto vero e proprio, che viene stipulato tra un donante e un donatario: il primo impoverisce il suo patrimonio per arricchire il secondo, ma il suo atto non è a senso unico. La donazione infatti necessita di un contratto, che sancisca l’accettazione da parte del donatario: non si può donare un bene a chi non lo vuole, perché chi lo riceve ne diviene responsabile.
Due sono le tipologie di donazione immobiliare:
- diretta (o tipica): il donante cede al donatario un bene che è già in suo possesso;
- indiretta: il donante acquista un bene e lo intesta al donatario;
Chi può donare un immobile? Come stabilito dalla Legge, è necessario che il donante abbia capacità di agire e sia dunque idoneo a porre in essere atti giuridici. Non può ricevere una donazione il concepito né il minore: in entrambi i casi, sono i genitori ad accettarla previa autorizzazione del Giudice Tutelare. Anche l’accettazione da parte dell’interdetto e dell’inabilitato avviene per opera del tutore, autorizzato dal Giudice Tutelare.
Come funziona la donazione di una casa
Per capire bene cos’è la donazione di un immobile e cosa comporta, è necessario analizzare l’atto con cui viene stipulata. L’atto di donazione deve infatti essere redatto tramite atto pubblico, alla presenza di due testimoni. Serve il notaio per la donazione immobiliare, dunque? Sì: la donazione di beni immobili, essendo considerata “non di modico valore”, richiede l’intervento del notaio.
Lo schema è quello della proposta e dell’accettazione: il donante effettua la proposta e il donatario la accetta, contestualmente oppure in differita. Nel primo caso, le parti si recano insieme dal notaio; nel secondo caso, solamente il donante si reca dal notaio e l’atto si perfeziona nel momento in cui l’accettazione da parte del donatario viene notificata al donante.
Il donante può scegliere di donare, nell’ambito dei beni immobili, il diritto di proprietà su un immobile oppure altri diritti reali (usufrutto, diritto di superficie, servitù).
In merito alla donazione di un immobile, il notaio andrà ad effettuare le visure ipotecarie e catastali per verificare che il bene sia effettivamente di proprietà del donante e per assicurarsi che non vi gravino ipoteche, pignoramenti o servitù. L’atto di donazione, infatti, deve indicare i dati catastali del fabbricato e dichiarare la conformità tra questi e lo stato di fatto. L’APE (Attestato di Prestazione Energetica), non obbligatorio in caso di donazione, è in verità chiesto da molti notai.
Una volta effettuati i controlli del caso, e perfezionata la donazione con le firme del donante e del donatario, il notaio trascrive l’atto nei pubblici registri immobiliari e procede con la registrazione e la voltura.
Che documenti servono per donare un immobile
Per donare un immobile, è necessario che il donante e il donatario presentino al notaio:
- la carta di identità;
- la tessera sanitaria;
- l’estratto per riassunto dell’atto di nascita;
- l’estratto di stato libero, vedovanza o matrimonio (se separati o divorziati, la sentenza o il decreto di separazione o divorzio);
- la copia dell’atto di separazione dei beni o dell’atto di fondo patrimoniale (per i coniugati).
Il donante deve inoltre presentare:
- il titolo di acquisto dell’immobile;
- il certificato catastale e la planimetria con i confini;
- il regolamento condominiale, se presente;
- la prova di estinzione del debito oppure la lettera di assenso alla Banca, se l’immobile oggetto di donazione è stato acquistato con un mutuo.
Che tasse si pagano per la donazione immobiliare
Donare un immobile ha un costo? Sì: bisogna pagare le imposte e la parcella del notaio. Per quanto riguarda il compenso del notaio, molto dipende dal valore dell’immobile che si sta donando e da quanto l’atto è complesso (in genere, bisogna mettere in conto almeno 2.000 euro).
Le imposte sono a carico del donatario, e sono le seguenti:
- imposta di registro, pari a 200 euro;
- imposta di bollo, pari a 230 euro;
- imposta ipotecaria, pari a 90 euro.
L’imposta di donazione varia in base al rapporto che c’è tra donante e donatario:
- 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, ma solamente sul valore che eccede 1 milione di euro;
- 6% per fratelli e sorelle, sul valore che eccede i 100.000 euro;
- 6% sul valore totale per gli altri parenti fino al quarto grado;
- 8% sul valore totale per gli altri beneficiari.
Per conoscere il valore su cui l’imposta viene calcolata bisogna conoscere la base imponibile dell’immobile. Nella visura catastale è riportato il valore della rendita catastale, che deve essere poi rivalutato del 5% e moltiplicato per un coefficiente legato alla sua classe:
- 115,5 nell’ipotesi per immobili adibiti a prima casa;
- 126 per immobili di categoria A e C;
- 176,4 per immobili di categoria B;
- 63 per immobili di categoria A/10 e D.
Se il donatario è un portatore di handicap, la franchigia è di 1,5 milioni di euro a prescindere dal grado di parentela.
Vendita di un immobile ricevuto in donazione
La vendita di un immobile ricevuto in donazione non è vietata dalla Legge, ma è molto difficile: gli eredi possono infatti far valere i loro diritti per 20 anni anche nel caso in cui l’immobile oggetto di donazione venga venduto. Inoltre, bisogna considerare il tema dell’evasione fiscale: se l’immobile ha una generato una plusvalenza entro cinque anni dall’acquisto, è necessario pagare una tassa su tale plusvalenza (in caso la vendita avvenga dopo cinque anni, la plusvalenza non viene tassata).
Pro e contro della donazione immobiliare
Il primo vantaggio della donazione immobiliare è la franchigia molto alta: se si dona la casa ad un figlio, tipico caso di donazione, non si paga l’imposta di donazione a meno che l’immobile donato non abbia un valore superiore al milione di euro. Il donante non è responsabile dei vizi dell’immobile, a meno che non abbia agito con dolo, e non ha le stesse responsabilità del venditore in un atto di compravendita.
Le garanzie per evizione, ad esempio, sono dovute solo se il donante ha promesso espressamente la garanzia o se la donazione è modale (gravata da un modus, e dunque a un onere a carico del donatario) o remuneratoria (se viene effettuata per remunerare il donatario o per ringraziarlo dei suoi meriti).
A livello di svantaggi, bisogna però considerare il costo dell’atto notarile e le formalità, oltre all’esposizione alle azioni delle eventuali eredi lesi dalla donazione.
I vantaggi della donazione immobiliare sono così riassumibili:
- il donante non è responsabile dei vizi dell’immobile;
- il donante non è responsabile in caso di evizione;
- la franchigia tra familiari è elevata.
Gli svantaggi della donazione sono invece i seguenti:
- costo dell’atto notarile;
- obbligo da parte del donatario di corrispondere gli alimenti al donante, in caso di donazione tipica e in caso il donante versi in una condizione di bisogno;
- gli eredi possono pretendere il bene, in caso vengano illegittimamente esclusi dall’eredità;
- la donazione è revocabile (ma non quella remuneratoria né obnuziale, riferita quindi al matrimonio);
- difficoltà di vendita dell’immobile donato;
- difficoltà a offrirlo in garanzia, in caso si voglia ottenere un finanziamento.
I rischi della donazione immobiliare
I maggiori rischi della donazione immobiliare sono rappresentati dagli eredi: a differenza della vendita, infatti, la donazione non è inoppugnabile.
Il donatario è esposto alle azioni delle eredi del donante:
- per 10 anni dall’apertura della successione del donante;
- per 20 anni dalla trascrizione della successione.
Inoltre, la donazione può essere revocata per ingratitudine entro un anno dalla sua firma, o per sopravvenienza di altri figli entro cinque anni dal giorno di nascita dell’ultimo figlio o dal riconoscimento del figlio nato da relazione extraconiugale.
La donazione non può dunque essere considerata definitiva: se un erede legittimo viene escluso dall’eredità, anche diversi anni dopo la donazione, è suo diritto pretendere il bene donato. Per questo motivo, vendere un immobile oggetto di donazione è molto difficile, come è molto difficile darlo in garanzia per un mutuo, un prestito o un finanziamento.
Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.
Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.
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