Alla base di ogni trattativa immobiliare risiede una certezza: i venditori vogliono guadagnare il più possibile, gli acquirenti vogliono concludere l’affare migliore. Le due parti, inevitabilmente, devono incontrarsi a metà strada. È questa, la trattativa immobiliare.
Ma quali sono le fasi della trattativa immobiliare, e come affrontarle al meglio?
Le fasi della trattativa immobiliare
Tre sono le fasi principali della compravendita:
- la proposta d’acquisto;
- il preliminare;
- il rogito.
Nel mezzo, ci sono altre fasi “minori” ma ugualmente importanti.
La proposta d’acquisto è un vero e proprio impegno formale, con cui l’acquirente si impegna ad acquistare l’immobile. Nel preliminare, o compromesso, viene concretizzato l’impegno di entrambe le parti, acquirente e venditore, prima stipula del contratto definitivo di compravendita che è il rogito. Quest’ultimo è il contratto definitivo, stipulato insieme al notaio e successivo all’effettuazione di specifici controlli.
La visita dell’immobile
La visita dell’immobile è la prima fase della compravendita: consente infatti di farsi un’idea più concreta della casa, delle sue condizioni, dell’edificio in cui è sita e della zona in cui si trova.
Per organizzarla al meglio, ecco qualche suggerimento pratico:
- prenditi tutto il tempo necessario: se sei di fretta non riuscirai a visitare al meglio l’abitazione né a fare le domande che vuoi agli attuali proprietari;
- controlla tutto: dai un’occhiata allo stato di manutenzione della facciata, delle scale e delle parti comuni (se l’abitazione è sita in un palazzo), e guarda con attenzione gli interni (soprattutto le finiture, gli infissi e i pavimenti). Porta un metro con te: potrai prendere tutte le misure che ti servono per immaginare come quegli spazi potranno diventare;
- controlla la zona: assicurati che l’immobile non sorga in una zona rumorosa, che ci siano tutti i servizi di cui necessiti, e che sia facile parcheggiare nei suoi dintorni se la casa non ha il garage;
- accertati che la disposizione degli spazi sia affine a ciò che cerchi e adatta a soddisfare le tue esigenze, e chiedi quali muri possono essere abbattuti in caso necessitassi di apportare alcuni cambiamenti;
- se riesci, organizza la visita dell’immobile insieme al tuo partner e all’architetto/interior designer o all’impresario che eseguirà i lavori nella tua futura casa: non sempre un occhio non esperto è in grado di valutare con precisione le condizioni di un immobile;
- non esitare a fare domande: chiedi perché la casa è in vendita, se le stanze sono calde/fredde, qual è l’esposizione, se bisogna fare interventi di ristrutturazione e così via;
- chiedi al proprietario o all’agente incaricato della vendita di poter consultare la planimetria catastale e la documentazione disponibile.
La proposta d’acquisto
Se l’immobile visto ti ha conquistato, è ora di avanzare la tua proposta d’acquisto.
La proposta d’acquisto è una sorta di dichiarazione d’intenti: l’acquirente mette nero su bianco la sua volontà di acquistare l’immobile, usufruendo in genere di un modulo prestampato e specificando il prezzo d’acquisto. Di norma, insieme alla proposta d’acquisto viene depositata una caparra, che resta bloccata per l’intera validità della proposta (la sua durata deve essere ben specificata).
Quando firmata, la proposta è vincolante per l’acquirente ma non per il venditore (che può valutare altre offerte). Se accettata, la proposta d’acquisto si converte in contratto preliminare.
La perizia immobiliare
La perizia immobiliare è necessaria in caso, per acquistare l’immobile, si debba richiedere un mutuo.
La banca ha bisogno di valutare l’immobile per cui è stato richiesto il mutuo in modo oggettivo e imparziale, così da stabilirne il valore effettivo: il prestito erogato, infatti, deve essere proporzionato al valore.
L’istituto di credito procede nel seguente modo:
- raccoglie i documenti relativi all’immobile;
- incarica il tecnico di fare un sopralluogo presso l’immobile;
- calcola il valore effettivo (e dunque il prezzo probabile di una futura rivendita);
- verifica che la documentazione sia conforme.
In genere, il costo della perizia immobiliare è a carico dell’acquirente che richiede il mutuo.
Il preliminare di compravendita
Il preliminare, anche detto compromesso, è l’impegno da parte di venditore e acquirente a stipulare in un secondo momento il contratto d’acquisto. A differenza della proposta d’acquisto, il preliminare vincola entrambe le parti ed è in genere accompagnato ad una caparra confirmatoria: se l’acquirente si ritira dalla compravendita, perde la caparra, se si ritira il venditore l’acquirente ha diritto alla restituzione del doppio di quanto versato.
Il rogito immobiliare
L’ultima fase della compravendita immobiliare è il rogito, e dunque l’effettivo contratto di compravendita, che viene stipulato presso un notaio.
Il notaio, prima di fissare il rogito, effettua una serie di verifiche sull’identità di venditore e acquirente, eventuali ipoteche, sul regime fiscale applicabile, sull’APE dell’immobile, sui metodi di pagamento.
Quando acquirente e venditore firmano il rogito, l’acquisizione della proprietà è effettiva. Leggete anche questo articolo per sapere cosa è necessario fare dopo il rogito notarile.
Ciao sono Nick e opero nel settore immobiliare dal 1994, sono iscritto alla CCIAA di Monza e Brianza al n° 14722, mi reputo una persona molto solare e meticolosa, quando c’è un obiettivo non mi arrendo finchè non l’ho raggiunto.
Sono appassionato di calcio e colleziono fumetti americani.
Per qualsiasi cosa non esitare a commentare e se ti è piaciuto l’articolo condividilo!
